●住宅郊区化是大势所趋,目前北京正处于城市郊区化的第一个阶段—城市居住功能郊区化.

　　●中国的城市郊区化将很可能经历与美国相似的过程,但将更多地依赖公共交通(地铁,城铁,轻轨等),社区配套商业和中小型购物中心将更适合中国国情.

　　美国是世界上最发达的国家，其房地产开发相当成熟。美国商业住宅的开发，最主要的发展阶段是第二次世界大战结束以来，直到目前这个阶段。郊区化，“De-urbanization/Suburbanization”是美国战后居住发展的最主要内容，其发展历程对目前中国城市发展进程和房地产开发商具有借鉴意义。

一、 美国住宅郊区化过程

　　注：×Employment表示“办公”，Housing 表示“居住”

第一阶段：城市居住功能郊区化

　　始于1920年，40年代后期开始把居民住宅建到城市郊外，美国50年代提出了在郊区建设小

　　城市的观点，50至60年代是美国城市郊区化的高潮阶段。

　　主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带，20年代后，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具。

第二阶段：郊区购物中心大规模化阶段

　　这阶段从60年代至70年代，在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心，人们不必再为购买生活用品而专程返回城市中心商业区。

第三阶段：边缘城市阶段

　　70年代开始，许多大公司纷纷将自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的商业服务也落户于郊区，具有完善城市功能的中心区域在每个郊区形成。

　　80年代后，高新技术的发展，把更多的资本、技术带往郊区，加速了郊区城镇的开发力度，许多美国郊区的城市化中心由此而成为具有复合城市功能的“边缘城市”。在美国，传统的都市中心和它的郊区边缘城市共同构成的多中心城市群的区域被称为大都市圈。

　　据统计，美国大约有200多个“边缘城市”，全美2／3的写字楼都建在了边缘城市，而且，多数写字楼是在80年代中后期开始建设的。边缘城市绿化丰富、基础设施完善、具有与现代信息化社会相适应的高效工作环境，它解决了传统城市面临的噪音、交通、住房、大气污染等问题，为城市居民提供了良好的生活空间边缘城市的主要居民是中产阶级，它的规划理念基于小汽车交通，它给城市周边的自然环境带来大气污染。为边缘城市发展而不断延伸的公路交通网的建造和维护也是一笔很大的开支。边缘城市从传统城市中心带走了大批的中产阶级，使原有的大中城市的严重的城市病更加加剧。

美国边缘城市特点：

? 不存在高密度的高层建筑群。建筑是以低层宽立面的形态分布在宽阔的地域范围内；

? 停车设施完备的现代化办公楼分散于绿色自然环境中，各建筑之间通常有步行走廊或小巴士相连；

? 配备机场或高速公路，飞机和小汽车作为主要对外交通手段；

? 边缘城市的中心地带设有企业总部、大型商场、健身中心等设施；

? 大型标志性的建筑物通常位于城市的中心地带；

? 多数居民住在有绿色草坪环绕的别墅型住宅中；

? 没有形成一般城市的行政区划。

第四阶段：目前状况

　　90年代以来，随着经济的高速增长，美国的传统城市中心及它的郊区边缘城市共同构成的多中心的大都市圈又有向其外围拓展的趋势。美国的农村地区城市化，将成为美国未来20年经济发展的热点。

　　小镇居民的态度是矛盾的：他们欢迎经济增长带来的就业机会，但拒绝增长给小镇带来的变化。

二、美国住宅郊区化的成功模式：新城镇（New Towns）

主要特点：

? 把部分开发土地留出来，保留完全自然生态，不加开发，或者造地为林，平衡生态；

? 高密度和低密度相结合；

? 社区内部设计中心区，包括办公楼空间、商业空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会；

? 自然空间或者保留为自然区，或者改造为娱乐和休闲空间；

? 在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网，做到居民能够步行到区内任何一个智能空间的条件；

? 如果原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动他们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源

? 新城镇设计上采用弯曲的道路，在内部设计了从中心到外部的社区内部通道，并且故意设计成为不通的内部通道，形成“终端路”，国外称为“cul-de-sacs”.

? 新城镇设计上突出风格，自始自终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩计划等因素强烈地反复强调风格主题，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。

? 在住宅设计方面，也改变或者单一家庭，或者集中住宅两种不同的趋向，而采用多种不同户型混合的方式，既有单独住宅，也有高层住宅，提供多元选择，是目前发展得很好的一种新型的社区设计模式

优点：

? 混合户型的住宅开发，提供多元选择，也造成区内的变化

? 内部的公共设施，包括学校、社会活动、政治活动、宗教活动和娱乐活动的中心，不但为区内提供了服务，并且也为附近的社区提供服务，因此自然成为郊区社区中心，对于减少整个大社区的交通流量、较少污染、提高社区安全性都具有很积极的作用

? 社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物部分，成为相对独立的自给自足社区，使居民享受了独特的方便；目前美国几个发展的最好的新城镇区，大约40％～50％的居民是在社区内部的企业中上班的，通勤交通自然减少，这是新城镇最吸引人的地方

? 社区内部的购物中心、公园、甚至停车场都是居民非正式的聚会和会面地点，从而增加了内部社交的多元性以往的居住区设计仅仅是住宅设计，而新城镇设计则是设计混合空间，把生活、工作、学习、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，从而创造一个不仅可以生活，也可以工作和休闲的组团环境，因而减少了所有社区的交通往来问题，解决了交通堵塞、污染等问题。