案例：Irvine，California（尔湾，加州）

? 美国最大、最成功的综合规划（Master Plan Development)郊区化项目之一，是住宅郊区化成功的典范

? 始于60年代，由Irvine Company负责规划和开发建设生态型、可持续发展的社区，目前已为20万居民提供住宅，25万人的办公空间

? Irvine的社区以环境优美、犯罪率低、高品质教育、宽广的公共空间及休闲娱乐设施闻名

三、 洛杉矶模式

理论及实践设计者：南加州大学

模式

- 大洛杉矶概念

- 小城镇模式

- 郊区城镇化

- 消灭城乡区别

优点：

? 郊区住宅小区的住宅居住空间比较大，居住环境比较优秀

? 由于远离城市，同一居住区居民素质相当，所以也比较安全、舒适

? 购物中心分散在各个小城镇或郊区，居民可就近购物

? 城市的扩张，郊区化住宅的形成，促进了郊区办公楼、购物中心和娱乐业的兴起和繁荣，居民可就近上班、购物、娱乐

? 住宅郊区化，创造了无数的富裕的郊区市镇、郊区社区，这些社区，改变了郊区原来的落后面貌，形成了人们的新生活品质观，并为自己带来了巨大的利润，刺激了建造业、建材业、建筑设计业、规划业、设计咨询业、园林业、环境艺术业等行业的发展，带来巨大的就业机会

四、 美国住宅郊区化给中国的启示

1. 美国住宅郊区化的四个发展阶段对中国很有启示，中国很有可能经历相似阶段，即首先出于追求更宽敞的居住空间搬向郊区，郊区人口的增长带来对零售业的大量需求，便捷良好的生活促使更多人搬向郊区，从而促使办公楼的郊区化，形成边缘城市。

2. 住宅郊区化是大势所趋,

　　目前中国正处于住宅郊区化的第一个阶段----城市居住功能郊区化, 类似于美国50~60年代, 大规模的造镇行动和人口迁移即将开始，郊区低密度住宅和小城镇建设将成为房地产开发热点；

3. 住宅郊区化过程中要避免过分依赖私人汽车，要大力发展公共交通，尤其是城铁、地铁、轻轨等，避免出现美国郊区化过程中出现的严重交通堵塞和污染问题。

4. 郊区化过程中要有长远眼光，规划非常重要。对土地开发过程中对于生态和环境保护要有严格机制，土地使用功能要严格控制，土地分化要有序进行。

　　近年来,中国的城市也呈现出住宅郊区化的态势,如北京、上海等城市。

五、北京新城市空间

　　市政府在今年的工作报告中已提出，北京已确定了“两轴·两带·多中心”城市空间新格局。“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京城市的精髓；“两带”即北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的“东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的“西部生态带”；“多中心”则指的是在市区范围内建设ＣＢＤ、奥运公园、中关村等多个综合服务区，并在市域范围内的“两带”上建设若干个新城。据了解，目前卫星城的人口多在１０万左右。

　　“两轴两带多中心”的新规划重新调整了北京的城市空间布局。城市空间布局的改变，将直接影响北京房地产格局。未来几年，北京楼市将出现什么样的变化？

(一)城市扩容边缘区、近郊、远郊将依次梯级后退

　　北京修订“两轴两带多中心”的新规划，实际上是将“单中心”的北京建设成“多中心”的“复合城市”，这个过程也就是北京城向边缘扩容的过程。在这个扩容过程中，北京目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊地区将成为近郊地区。

(二)郊区商业配套和商务开发将成为下一个热点

　　“两轴两带多中心”的北京新规划的修订，实际上是北京市政府正确认识到“城市交通拥堵”的真实原因?望京、回龙观、天通苑等卧城以及郊区大盘的开发建设而带来的“潮汐式城市交通”，从城市空间的调整上去解决“城市交通”的做法。而就是说，北京要终结“功能分区布局”走向“多中心”，从城市结构上去调整城市人口的工作和居住模式。东部发展带、多中心、新城的规划都意味着北京要在“城”外建设居住和工作一体的“分中心”，让部分人“工作在城外，居住在城外”，而不是目前所呈现出来的“居住在城外，工作在城里”。这就意味着东部发展带、顺义、亦庄等新城即将大力发展“产业”，让部分现在在北京城里工作的人群分流到这些区域工作、居住。这样对房地产市场而言，这些地区的商业配套和商务开发将成为下一个开发热点。

(三)顺义、亦庄等地区,低密度住宅将成“绝版”

　　随着有产业支撑的“新城”的建设,顺义、亦庄等地区的＂都市化＂步伐的进展，目前以别墅，Townhouse等高档住宅为主要产品的顺义、亦庄等地区，＂低密度＂住宅将成＂绝版＂，代之以的是中档城市集合住宅，以满足在这些地区产业工作上班的人群，并最终形成＂多中心＂城市新布局。

■ 作 者 简 介

姓名：罗高波

学位：美国南加州大学房地产硕士

同济大学建筑管理工程学士

　　拥有１０年房地产开发、经营和管理经验。曾就职于中国宝安集团、金地集团等公司，并曾担任美国Countrywide（２００３年Global 500 & Fortune 500企业）中国地产顾问。２００３年８月加盟北京城建投资发展股份有限公司，任总经理助理，现任营销总监。

　　主要研究方向为房地产金融（尤其住房抵押贷款证券化及二级证券化市场、房地产信托投资基金／ＲＥＩＴｓ）、美国住宅郊区化、郊区低密度住宅、中美房地产比较、奥运经济和奥运地产等。曾为美国ULI (Urban Land Institute/城市土地研究院)、AREUEA (American Real Estate and Urban Economics Association/美国房地产及城市经济学会)、中国留美金融学会等专业组织会员，曾获美国南加州大学(University of Southern California)ＬＵＳＫ研究奖学金、第三届＂挑战杯＂全国大学生课外科技论文竞赛三等奖等专业奖项，著有“A Prime on Housing Finance & Securitization in China”（中国住房金融及证券化概览）、“Housing Finance Market in Taiwan”（台湾住房金融市场），发表“2004国际地产基金投资倾向及中国房地产发展拐点、＂美国住宅郊区化及思考＂、＂奥运经济和奥运地产＂, “2008年奥运会对北京房地产市场的影响”,”历届奥运会对所在国和举办城市的影响”,”后奥运时代北京房地产市场”等专业论文。