在供给不发生变化的情况下，房价上涨并不能使即期的需求者退出市场，而预期因素却诱发新的需求者产生

任志强先生在2004年9月底曾提出“房子应是投资品而非消费品”的观点（见《中国房地产报》2004年9月28日“任志强：论地产房子属于投资品”），这要早于他于今年年初提出的“房子为富人而盖”、“不要让所有的百姓买房”观点。不幸的是，在忽略前一观点的前提下，后一观点被片面解读后陷入了“穷富之争”，商品房属性问题却无人问津。从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。

国民收入核算体系中的商品房

在衡量GDP时，最常用的一种方法是支出法，即通过核算某一定时期内整个社会购买最终产品的总支出来计量，共有消费、投资、政府购买以及出口四个方面的支出组成。在该体系中，为什么住宅建筑属于投资而不属于消费呢？就在于住宅在本质上是资本品，它在形成过程中需要投入大量资本，而对住宅的使用，也像机械设备等大型资本品一样，是慢慢地消耗和折旧的。此外，与其他投资品一样，商品房需求和供给均受资本的充裕度（资本总额）和资本使用成本（主要是银行利率）两个主要因素影响。正是如此，经济学历来都将商品房列入投资品（或资本品），而非消费品。影响后者的因素主要是收入和价格等。因此，在本质上，购买商品房是一种购买投资品行为。

商品房连同其所附土地的增值功能

商品房从建筑角度来说不具有增值功能，从它投入使用起就开始了物理的、自然的消耗，但是大多数人都认为房子本身具有增值功能，如二手房买卖收益、房租等，都被认为是既收本又赚钱的投资与交易行为。这其实是一种错觉。购买商品房是一种购买不动产的行为，不动产包括土地及附在土地上的房屋。其实房屋本身不能增值，增值应归根于房屋所附着的土地，因为土地既会因其所有者对所有权的独占而产生自然增值，也会因为所有者对其加以投资而产生投资收益。但在实际生活中这两种收益很难予以区分，因此在多数情况下人们笼统地称为地租或投资收益。在我国，当人们购买商品房时，房价中已包括了缴纳给政府的土地使用权出让金，而这笔出让金是经由开发商先期支付，后再在房屋出售时计入房价而转嫁至购房者的，由于购房者并不与政府直接对土地进行议价，也不关心这部分究竟有多大比重，而是把注意力放在了房子本身，因此才会产生一种房子是消费品的错觉，也就会将不动产收益误解为房子的收益。而事实上不动产收益是由土地（使用权）投资收益和房产（所有权）投资收益两部分组成的。正是如此，我们在西方对购买房屋或土地的经济行为的描述中，找不到“消费者”这样的字眼，而是代之以“投资者”、“所有者”和“经营者”。但如果是把相同的资金完全用于消费（如家电、旅游等），都不具有增值的结果。

即期需求与预期需求

用消费品市场来分析商品房会带来解释上的一些局限，这也是不将商品房列入消费品的原因之一。需求定理指在其他条件相同时，一种商品价格上升，该商品需求量减少。该定理有一个前提，即它是针对单个消费者而言的，故这里的需求被称为个人需求。要反映市场上所有消费者的需求行为，就必须通过对消费者的理性选择做出一致性假定后，将市场上购买该商品的所有消费者需求量进行加总，而得出市场需求或总需求。

投资品作为商品也适用需求定理。但是，商品房作为一项投入巨大的资本品，其需求量与价格的关系有时或经常性地不会在总量上反映出来。比如一个购房者，不会因为房价上涨10%而放弃购买，也不会因为房价下跌10%而多买一套，这是由于相对房价总额来说，10%的涨幅和跌幅，都不足以使其购买力发生本质上的变化。对于购房者来说，他们会对商品房面积、地段、配套等结构性组合进行向下或向上调整，而不会退出市场或增加购房量。这就是为什么今年以来，尽管房价在涨，但是商品房需求总量不会下降的原因，但商品房需求结构的变化总是被需求量攀升的景象所掩盖。因此，在分析商品房市场供求时，我们就可以发现，在供给不发生变化的情况下，房价上涨并不能使即期的需求者退出市场，而预期因素却诱发新的需求者产生，这时的总需求由即期需求者和新增需求者加总而成。

自住型商品房仍属投资品范畴

一种流行观点认为，自住商品房属于消费品性质，这种观点是站不住脚的。

我们可以将商品房分为两类：出租型和自住型。前者很容易印证商品房的投资品属性。对于后者，我们经常听到有些房主会讲诸如“我家房子已经涨了，但我不卖出去就赚不到钱”此类的话，因为只有交易环节才能实现价值。但是，实际上他还是可以从中获得收益的。我们不妨假定这种人既是出租人，也是承租人。作为出租人，他为购房付出了代价，又通过出租来回收投资收益；作为承租人，他为有房居住而付出了租金。有意思的是：他从自己的左口袋中拿出钱，又把它放进了自己的右口袋，正是这一出一进，他没有感觉到不动产收益的变化。相比之下，如果邻居是租房者，他就会听到邻居在埋怨从某个时候开始多付租金了。这在经济学上也不难理解。比如在市场经济发达的国家，家政服务是很发达的，家务活通常会请钟点工来做，那么就会付费，这种行为就变成了服务的交易行为而被计入该国GDP。但在我国等一些发展中国家，这些家务活通常由家庭主人自己来做，那么就不会发生交易行为，也不会体现在GDP中。商品房也是这样，只有在出售时才能体现投资不动产收益，而当自住时却体会不到。在西方国家，租房行为较为普遍，将房子作为投资品来看待的观念也就深入人心。

无论是出于何种目的而购房，也无论是现金购买还是按揭，商品房上都打上了投资品的烙印。只是受习惯上的误导和传统观念上的刚性所致，一些人不能认识到这一点或不能在认识上转变，这也是我国市场经济没有深入人心的一种外在表现。