1、引言

　　可持续发展原则要求我们建设一个资源节约型社会，在住宅领域，尽量延长其使用年限就是最大的节约。可是，住宅未达到设计使用年限即进行拆除，在我国早已司空见惯，许多业内外人士对此痛心疾首。是什么原因导致我国住宅生命周期短暂，怎样引导提高住宅使用年限？是本文探讨的问题。

　　2、使用年限短已成为我国住宅的突出问题

　　我国《民用建筑设计通则》JGJ37-87规定，重要建筑和高层建筑以主体结构确定的耐久年限为100年，一般性建筑为50—100年。国家颁布的《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001也规定，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。可是，建国以来所建设的住宅，很多寿命并未达到50年即被拆除，近年来被拆除的，还包括许多80年代以后建造的多层甚至高层住宅。在近几年国内房地产市场一片飘红的形势下，各地大拆大建愈演愈烈。据统计，2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。这种大规模的拆迁，以损失大量社会资源为代价，并与固定资产快速膨胀形成互动，拉动了当地房地产价格迅速攀升。以每平方米建筑含有1.5吨建筑材料计，这种大规模拆迁消耗的人力、物力、能源和运力都是天文数字。由于我国城市住宅大多采用砌体结构或钢筋混凝土结构，拆除后可回收利用的建筑材料很少，而产生的大量建筑垃圾却会对土地和水源造成污染，非常不利于环境保护和可持续发展。

　　与大批住宅被拆除形成对照的是，我国城市中许多建国前和建国初期建设的住宅，如北京的四合院，天津、青岛等地的花园洋房，上海的石库门和里弄住宅等，广大市民和当地政府却一致肯定它们在体现城市历史风貌、代表地方居住文化和建筑艺术特色方面的重要价值，被成片、成街区地列入了旧城保护规划。

　　国外建筑规范规定的设计使用年限与我国大致相同，如欧洲标准Eurocode 1和国际标准ISO2394:1998均规定房屋建筑和其它普通结构50年，纪念性建筑、其它特殊或重要结构、桥梁等100年或100年以上。但房屋建筑的设计使用年限与食品的保质期不同，并非一旦超过设计使用年限就不可居住，用统计数学的观点解释，当住宅的使用年限到达设计使用年限后，结构失效概率可能较设计预期值增大。但在绝大多数情况下，此时结构还远未因材料性能降低等因素出现不可接受的失效概率。相反，如果进行良好的维护和必要的修缮，可以大大延缓结构的衰老期。在英、法等欧洲国家百年以上老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。当然，老住宅的门窗、地板、室内管线和设备等都随着时代的进步多次更新，有时还对主体结构进行修缮，但其室内的现代化程度比新建住宅毫不逊色。

　　由于建设住宅所用的许多建筑材料耐久性好，各种随机作用产生的概率又很低，国内和国外的经验都表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，许多还可以超过100年。

　　因此说，目前我国大批住宅在尚未达到设计使用年限时即被拆除，是一种巨大的浪费。本文提出注重延长住宅使用年限问题，一是主张绝大多数住宅应达到或超过50年的设计使用年限，二是探讨有无可能以及如何引导业主自发地采用高于国家标准的住宅设计使用年限。

　　3、性能差是我国住宅生命周期短的内因

　　住宅本身性能如何是决定住宅寿命的重要因素。计划经济时期采用低标准设计建造住宅，导致住宅性能差，是我国住宅生命周期短的内因。住宅性能由适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能构成，我国许多住宅性能差，突出表现在以下三个方面：