增加福利住宅人无等级混合居住拒绝推土机式改造　层数降低密度增高回归亲切尺度———

    建造住宅最重要的目的是要让每个人居住得幸福。然而，城市发展中的不平衡往往导致居住构成的不合理现象。居住的状态反映着城市的面貌，城市的发展也左右着住宅的品相，人类的生活就是在不断修正中接近完美。

    20世纪70年代以来，欧洲发达国家的住宅建筑发展发生了重要的变化，大致可以归结为八个趋势。这些趋势在很大程度上与中国目前住宅发展的方式恰成对比，有一定的启示作用。从这些对比当中，或许可以发现契机，找到中国在将来的10-20年，住宅需求基本满足之后的发展方向。

    ■商品化不等于自有化，福利住宅、市场出租住宅与自有住宅将“三分天下”

    启示：在中国城市住宅数量基本满足之后，住宅的结构性矛盾将会突现。一些学者早就提出：“商品化不等于自有化”，住宅构成需要多样化发展。在出租住宅领域如何正常化发展，在住宅福利上如何进一步保证社会公正和关心弱势群体，这将成为今后的重要任务。

    综观欧洲国家住宅发展的进程，是“先福利，后市场，逐步放开”。到今天，基本上形成了自有住宅、市场出租住宅和福利出租住宅三分天下的局面。通过政府行为、政府资助来逐步解决住房的数量以后，逐步开放住宅市场。政府开始鼓励市民购买或建造自有住宅，并形成了多样化多层次的福利补贴体系。

    现状：而中国的住宅发展，是“市场为主，福利解困，急速放开”，20年时间在住宅总量上增长几倍乃至10倍，急速的发展带来了一定的不平衡：商品自有住房和出售的公有住房占了较大比重；福利住宅的存留是一个组成部分；而作为可以起调节作用的市场出租住房发育不完全。虽然在实际生活中出租住房已有相当的份额，但它仍然无法与另二者匹敌：没有形成产业，没有户籍登记的法定地位，没有在城市规划上的性质确定，还不能成为一种普通的生活方式。这对城市面貌的多样化，对城市生活的丰富性带来了一定限制，也不利于社会资源的有效利用。

观欧洲住宅发展　寻中国居住方向

柏林里腾街住宅

鹿特丹树形住宅

伦敦泰晤士河南岸旧工厂改造的住宅

巴黎福利住宅邮递员公寓

安特卫普港区住宅

柏林波茨坦广场住宅与公共建筑

柏林施潘道水城多种住宅与办公建筑

阿姆斯特丹百户福利住宅

波茨坦K城中心区

维也纳特拉维亚塔住宅

    ■打破封闭式小区，提高中心城区的人群混合，住在郊区同时工作在郊区

    启示：理想的城市似乎应该把居住、生产、商业办公、游憩分开，大片的绿化和宽阔的道路来承担过渡和连接的功能作用。在20世纪70年代以后，这种思路的弊病在欧洲被人们注意到了：住宅区缺少城市感，中心城区夜间成为“死城”，交通问题突出。新的规划观念是：适度混合，促进“微循环”，提高中心城区的可居住性和多元性，提高郊区住宅区工作的可能性。

    现状：我国目前住宅建设还是十分强调功能分区，再加上“封闭式小区”的通用管理模式，人们的生活流线是“盲肠式”的而不是“网络式”的。街道空间的功能正在向单一的交通功能退化，城区局部的多元化受到影响，多样化的就业和廉价的社会服务正在受到抑制。由于社会福利水平低，商品住宅受市场左右一般都是“人以群分”，“择邻而居”。其实这对社会生活的多元化和以人为本的思想从长远来说是不利的。要改变这种现象，一要等待社会意识的改变，二要有政策作为保证，单靠市场自身的发展是难以达到的。

    ■谨慎的改造，拒绝推土机式地破坏城市肌理，从“新村”回归“城市”

    启示：从20世纪50年代到70年代，新村蔓延到城市里面，大量地进行“推土机式的改造”，在满足功能的同时也对城市结构平衡产生了破坏。20世纪60年代后期，欧洲诸国对这种方式进行了质疑。

    现状：我国目前的住宅实践对于城市住宅和城郊住宅并无明显的区别对待，中心城区拆光重建是通用的方法。结果，城市住宅是城市内的新村，郊区住宅是郊区的新村；因此容易导致城市的空洞化、乡村化，建筑空间的离散。特别是通过级差地租的运用，进行商业化住宅建筑开发，在经济运作上效率很高。对规划指标的要求，仅仅在容积率上城内高，城郊低；间距上内城稍紧，城郊稍宽；其他如建筑密度和绿化面积的指标很相似，没有保证城市中心区风貌的特别措施。中心城区能否成为有城市特征的居住场所，城市空间怎样通过法规的特殊保证来体现其延续性，需要正确的平衡商业性开发利益和城市公共资源之间的矛盾。

    ■回归建筑与人的亲切尺度，层数由高到低，密度由低到高

    启示：20世纪50年代至70年代，欧洲城市建筑也强调降低建筑密度，增加绿化面积，提高层数；新建住宅层数往往在10-30层之间；20世纪70年代以后，城市整体绿化环境提高了，人们更多追求心理上的舒适感和近人的尺度，住宅越来越体现出层数降低，密度增加，有些中心地区甚至可以达到100%的建筑密度。住宅区内的大绿化风光不再。这为城市中心地区空间的连续性，城市郊区居住建筑的亲切宜人提供了条件。

    现状：我国住宅目前建筑密度控制在25%-30%，绿化率的强制标准不可动摇。住宅建筑（特别是中心城区住宅建筑）开发的强度决定了高层低密度的住宅建筑方式是经济的。但是，通过一段时间的建设发展，高层低密度的弊病也已经凸现：空间尺度与人的尺度对立，重视建筑物理而轻视建筑心理对人的影响。目前，在一些大城市，鼓励降低高度和容积率，提高建筑密度，已经开始提上议事日程。