北京的高档住宅需求正在缓慢释放。记者了解到，7月中旬以来，市场中的主流高档项目在销售方面与4～6月相比，都有小幅回升。在“金九银十”的传统销售旺季到来之前，市场转机的隐现，足以令地产商兴奋。

　　高档住宅需求的回调是否会复制2003年“非典”之后的房地产“牛市”？目前还不会有准确的答案。

　　高档住宅接近转机

　　进入7月，高档住宅的需求开始缓慢回升，这种回升到8月初形成高潮。这轮始自别墅，后又波及到高档公寓的需求回升，在8月初形成了高潮，这与4～6月高档住宅市场的冷清形成了鲜明的对比。

　　自从政策调控开始以来，北京市师范大学管理学院副教授王华春就密切地关注着房地产市场的动态。对于4～6月的市场交易情况，他习惯用“两降一升”来形容，而“两降”中的核心内容便是成交量的下降。“5月份的成交量比去年同期下降了48%，6月份的时候，银行系统按揭贷款也同比下降42%，市场的冷清程度由此可见一斑。”他说。

　　随同大市交易的低靡，大部分高档住宅也难逃厄运，销售成绩纷纷下滑。位于东部地区的某高档楼盘甚至在三个月的时间内，只完成了预计销售任务的20%，最终不得不转向海外推广，“要是在本地卖得好，何必去外地、外国去推广？”该项目的一位内部人士向记者坦言。

　　不过，从7月中旬开始，高档住宅的需求开始了缓慢的回升。到了8月，这种态势更为明显，这与4～6月的市场交易情况形成了鲜明的对比。

　　华润置地(北京)主管销售的副总经理谢骥告诉记者：“进入7月中旬以来，凤凰城的网签交易量已经达到了82套，我们感受到了高档市场需求正在缓慢回升。”他坦言，5、6月份，他们确实感到了销售压力的存在。

　　同时，一度销售情况并不看好的星河湾，从7月中旬开始，销售业绩也开始向上爬升。截至目前，其网签总量已经达到了76 套。该项目副总经理梁上燕告诉记者，市场对星河湾品质的认可需要一定的时间，而入市时又恰逢调控高潮，所以，目前销售状况向好是十分正常的，也是十分符合市场规律的。

　　而推迟二期开盘的阳光上东目前也在8月初开始销售，记者从该项目了解到，目前，网签销售量为87 套。销售总监郭玉恒向记者坦言，不久前还在为定价的问题犯愁，但现在，这样的压力显然已经小了许多，因为需求已经开始缓慢回升了。

　　8月26日，由北京城开集团开发的高档涉外公寓项目——北京工体3号正式面市。之所以选择此时亮相，开发商看中的也是日益回暖的旺季市场，其精装小户型公寓设计也成为该区域楼盘新亮点。

　　上述市场回暖的现状在银行方面也得到了证实。一位民生银行信贷部内部人士告诉记者， 7月住房按揭贷款余额较6月份有了小幅度的上涨，幅度在2%～3%之间，不过，这位人士并未透露高档房按揭贷款在其中所占的比例。

　　高档住宅具有抗跌性

　　7月前后销售情况的对比，令地产商们看到，市场的转机似乎已经越来越近，而这与市场中自住需求的复苏关系密切。

　　相对于投资、投机性的需求而言，自住性需求对政策调控的反应相对比较小。在为期超过3个月的调控对于北京房价并未产生逆转性影响的情况下，自住需求的释放，导致了高档住宅销售情况的转机。

　　王华春认为，自住需求属于市场中的真实需求。因此，真实需求难以被外力长期遏止，3个月的政策调控在抑制投机需求的同时，也使市场中自住的需求产生观望情绪，但是，这些自住需求是一种刚性需求，在一段时间之后，肯定会重新释放出来。

　　此外，自住需求出于财产保值的目的，也会选择高档住宅，从而也诱发了目前高档住宅需求的回暖。

　　在华远集团董事长任志强看来，高档住宅在各类住宅产品当中，保值的作用是比较强的，“即便是房地产市场出现了大幅度的波动，高档住宅的下跌幅度也会是最小的，同时也是回升最快的。”任志强说。

　　任志强以香港楼市的情况举例，分析了高档住宅在市场波动时所具备的“抗跌性”：在香港楼市由于亚洲金融危机的影响和出现大幅波动的情况下，中低档住宅的价格往往已经跌破了其购买价格，而高档住宅的价格跌幅在40%左右，明显小于普通住宅。而在楼市整体开始回暖之后，最先回升的依旧是高档住宅。

　　“最典型的例子就是目前香港半山的豪宅已经回升到了金融危机前的价格水平，而那些中低档的住宅，也只恢复了50%左右的价格，在北京，我想道理也应该一样。”任志强说。

　　言外之意，在自住需求担心房地产市场波动而导致自身价值贬损的情况下，高档住宅就成为了保值的最佳选择，而这种心态也促使了高档住宅的需求率先缓慢回升。

　　没有地产商不盼望着9月的市场能够出现全局性的转机，毕竟搭上全年中的最后一个销售旺季对于他们而言十分重要。