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北京的一级开发公司正在逐渐成为跨地区大型房企眼中的肥肉。继朝阳城建综合开发公司（以下简称朝开）被万科相中之后，两年前就开始寻找买家的北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开）也传出消息，海开年底或将完成并购谈判，买家基本确定为一家外地大型国有房企。
朝开与海开是北京最后两家“没落”的一级开发公司，其他“（北京）城六区”组建的开发公司在2004年前后就已相继退市。当年由“城八区”从上世纪80年代开始组建的“八小集团”已近谢幕。而隐藏在幕后的是，跨地区房企对于集中资源的渴望，但现有一级开发公司的资产状况，却为实现这种渴望增加了不少的难度。
大买家隐现
时近年底，市场中再度传出海开将被并购的消息。一位权威人士向记者透露，关于海开并购的新一轮谈判已经重新启动，买家基本确定为一家外地大型国有房企，如果一切顺利，明年年初或今年年底将形成结果。
“这家公司刚刚完成了集团内部在全国的资源整合，在北京市场当中，海开应该是比较重要一颗棋子。”这位权威人士向记者透露。记者事后还了解到，此前，这家企业也曾对朝开表示了浓厚的兴趣，但最终由于价格问题而未能谈拢。继而，这家集团将目光转向了另一家一级开发公司，也就是海开。
按照记者从前述权威人士处获得的情况，完成并购之后的海开公司将成为这家大型房企绝对控股的“子公司”，海开作为法人的地位将被保存下来。后者将拥有海开在北京所拥有的土地储备，但所谓“绝对控股”意味着怎样的股权架构，他表示，这正是双方正在磋商的技术环节之一。
不过，海开方面却否认了这一说法。一位相关负责人向记者表示，海开并未与任何企业展开并购谈判，而业内关于海开并购的传言一直很多，但都不是实际情况，至于海开未来的发展走向与策略，需要董事会集体协商确定。
相比于海开不予证实的态度，朝开对于与万科的并购，态度倒是十分明朗。今年9月，朝开集团一位副总向记者证实了此前朝开将被并购的消息，并明确承认并购者就是万科。只不过在他的口中，“并购”被“合作”的修辞所替代。
“我们现在的确是在和万科磋商‘合作’的事宜，”这位副总对记者说，他甚至还表示，有关“合作”的磋商进行的还算顺利，但最终何时能够定案，他并未透露。随后，万科集团总经理郁亮则表示，“万科是上市公司，关于合作的问题要严格按照程序办事，要通过董事会，不能随意表态。”
不过，记者从相关渠道了解到，郁亮将于11月初来到北京，据称会和朝开方面有“更高层面”的谈判。届时，万科与朝开的并购可能就此提速。
资源诱惑
卖掉海开的消息并非是第一次在业界传播。2003年底，记者即从海淀区政府有关部门获得可靠消息，称海淀区有意卖掉海开，并已经与几家大型外地房企展开实质性的谈判。一位参与当时谈判的人士告诉记者，并购谈判一度十分接近成功，但由于最终无法就既有的海开债务和不良资产处置问题达成一致，而导致谈判并未产生结果。
当时，海淀区政府试图“卖掉海开”的消息甫一传开，即有多家大型开发企业与区政府接触，希望能够并购海开，其中即包括以鲁能集团为代表的外地房企。海开之所以可以成为大型房企眼中的肥肉，完全是因为其拥有的既有资源，而朝开后来被万科相中也是同样的“道理”。
记者了解到，海开的前身是成立于1981年的海开房地产开发集团公司，这家公司于2002年进行了股份制改造，引入海淀区圆明园农工商公司、香江国际发展有限公司、中坤科工贸集团等另5家股东，共同组建了北京海开房地产股份有限公司，海开房地产开发集团公司为新公司的大股东，持有约70％的股份。而海开房地产开发集团公司的最大股东，恰恰是海淀区政府。
因此，股份制改革前后的海开，都与区政府和当时的区房地局有密切关系。因此，海开拥有了大量区政府划拨的土地资源，而这些土地的获取，基本上是无偿的。如今在海淀区开发的项目，其土地多是从海开的手中购买，万科西山庭院就是最典型的案例。
到2003年底进行并购谈判时，海开手中至少还贮备着将近100公顷的可开发用地，而这恰恰是这样的土地资源，对外地进京发展的房企而言，是获得足够土地储备的一条捷径，并购海开所获得的土地资源，一定比招、拍、挂方式取得土地的成本更低，速度更快。
朝开的情况也与海开类似，这也正是万科多方努力试图并购的原因所在。毕竟对于万科而言，北京的土地储备已经十分紧张。现有三个项目开发完毕之后，只有小屯4.3万平方米的土地可供开发，而这显然难以让万科在北京“吃饱”，于是，朝开便成为了万科的目标。
不过，除了走上被并购的道路，朝开、海开为代表的一级开发公司也几乎没有出路。随着土地取得制度的市场化改革，一级开发公司廉价获得土地的可能性微乎其微，这样，长期靠“卖地”盈利的一级开发公司便失去了基本的经营空间，而此前，同样负担大量一级开发的城开也与天鸿集团重组，几乎都是出于同样的原因。 |
