业界人士认为信息、土地和资金的制度缺陷才是房价虚高的主因

　　听到“投机”这个词，相信多数人都会联想到高涨的房价和房地产泡沫，想到国家的调控政策。之所以会有这样的联想就是因为与人们生活息息相关的房屋的价格，已经大大超出了普通百姓的承受能力，很多买不起房的百姓只能期盼着国家的调控政策能够使虚高的房价回落，而本轮宏观调控的重点之一就是抑制商品房中的投机行为。投机俨然是房地产泡沫产生的主要原因。

　　但是也有业内人士和学者认为，把产生泡沫的罪名都加在投机者身上不公平。8月14日，华远总裁任志强就发表了一篇这样的文章，认为投机与泡沫没有关系，投机是市场经济的必然产物。

　　究竟投机与泡沫有没有关系？各有各的观点，各有各的依据，究竟谁对谁错，很难下一个定论。

　　投机与泡沫无关方观点

　　华远集团总裁任志强：信息不对称才是主因

　　确实，没有人会反对投机过多会产生泡沫这种说法，从郁金香事件到南海事件都告诉人们投机过重会产生泡沫。但是仔细分析世界上所有的泡沫事件，会发现问题并不是出在投机过多上，也不是出在高档产品或特殊产品价格过高上，而是在于在信息不对称的条件下将低档、并不值钱的郁金香花茎炒成了高档的稀缺品种，将非临海的内陆土地炒成了黄金地段的价格。

　　在今天的中国市场中，低档的普通商品房并没有被炒到黄金地段的高档房价格。只是因为中国用了各种一手市场的房屋产品的平均价格的统计方式造成了市场中的信息混乱，以为低档房也变成了高档房价或平均房价的水平。于是投机者就背上炒高房价、破坏中低收入家庭购房的罪名。

　　金融学者：投机是市场经济的常态

　　投机就是逐利，是资本的天性，它是市场经济的常态。合法的、适度的投机行为能够活跃市场，增加税收，是市场正常运行的滑润剂。泡沫则是指在一定时期内某交易对象的价格高出其内在价值部分的一种经济现象。楼市中存在泡沫即房价与其实际内在价值的背离是不可避免的，关键在于泡沫的程度和泡沫的性质。

　　目前有些人一提起要打击市场中的泡沫及价格操纵行为，就认为必须利用行政手段去打压房价，抑制投机。这种观点显然有失偏颇。在一定条件下，用行政手段、用政府行为去抑制市场投机是可行的，也是必要的。但这种手段只能治标不能治本。真正应该规范的是开发公司，应该打击开发公司的欺骗造假行为。

　　地产媒体：没有投机的市场不存在

　　搞市场经济就不能随意地反对投机，应当承认投机活动的合法存在，没有投机的市场是不存在的，只是需要加强对消费者和投资者的教育。

　　造房子，土地和资金缺一不可。房地产市场如果有泡沫，往往发端于此。房地产市场价格虚高的根源在于土地和资金非市场化配置的制度缺陷。目前，全国各地普遍存在的不透明的土地制度，所导致的大量寻租行为是土地和房价虚高的主要根源。

　　泡沫与投机有关方观点

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：地产泡沫是投机需求造成的

　　投机需求过度时会造成房价大起大落,投机需求上升时导致房价出现泡沫,房地产业过度繁荣,金融风险积聚；投机需求减退又使得房价跌到均衡价格以下,房地产业一蹶不振,影响正常的经济发展。

　　房地产市场的泡沫,主要的是投机需求造成的。当然,出现普遍的价格暴涨时,由于预期的作用,自住需求者也会超前消费或者恐慌性消费,投资需求者也会变成短期投机者。这几年房地产市场出现泡沫,就是因为房地产投机严重。

　　经济学家：过度投机是产生泡沫直接原因

　　从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。

　　房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨而产生地价泡沫。

　　市场专家：只要有投机就有可能有泡沫

　　房地产是否过热的问题，关键在投机性购房的多少，投机性购房太多迟早会发生泡沫。由于预期楼价会走高，投机者觉得炒作有钱赚，就不断会有资金进入房地产，最终将楼价推向高峰。香港1997年爆炒房地产所造成的价格泡沫，便是由投机者的行为制造的。

　　在房地产市场中，只要有投机行为存在，就可能存在泡沫。投机行为对经济造成的破坏非常巨大，因为楼价被人为炒高后，消费者为购房而付出的资金更多，而他们在另一方面将节衣缩食，从而对其它行业造成影响。房地产泡沫破灭后，炒家破产、开发商亏损，给就业和消费市场带来压力。

　　业内人士：当投机使价格虚高就形成了泡沫

　　造成房地产泡沫的主要原因是投机性需求。由于房地产的特殊属性如土地的稀缺性、区位的差异性、房地产建设周期长等，造成房地产供给呈现刚性，不能随着需求的变化及时调整，当房地产出现投机炒作时使房地产价格脱离其价值虚高上涨，就形成房地产泡沫。典型的房地产泡沫包括我国海南省、北海市等城市产生房地产泡沫，都是投机性需求造成的。

　　泡沫与投机无关方依据

　　-信息不对称。

　　-开发公司才是真正应该规范的。

　　-土地和资金才是主要根源。

　　泡沫与投机有关方依据

　　-土地在反复转手的过程中，产生地价泡沫。

　　-房地产的特殊属性使它不能随着需求的变化及时调整。