什么力量决定楼市的走向和房价的升跌？

　　是市场的力量和政策的力量。其中经济政策无疑是影响中国楼市走向的最大力量之一。

　　2005年，有哪些新的经济政策和行业法规开始实施？它们对楼市有哪些影响？是百姓十分关心的问题。

　　为此，编辑采集、整理了一些从2005年1月1日起开始实施的、与楼市息息相关的新政策、新法规，为关心楼市的人们提供相应的决策参考。

　　A土地政策严字当头

　　1月10日,国土资源部正式对外发布了《2005年工作要点》，新的土地政策揭开了面纱。今年是国家正式开始宏观调控后的第三年,而土地政策无疑是宏观调控中的龙头与重点。

　　土地管理省长负责。最近,全国部分省市的高层发生变动。官员们履新之后首先要面对的,恐怕就是土地管理“行政首长负责制”,不管是新官还是旧任,局面都相当严峻。刚刚发布的《要点》中称,今年将耕地保有量和基本农田保护面积纳入省长考核指标。据悉,“行政首长负责制”与目前正在各地推行的“垂直管理”并不矛盾。垂直管理标志着在区县一级土地审批权的上移,但在省一级,将由省长起到主导作用.《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。

　　点评:“严”字贯穿于整篇《要点》之中,编辑细数了一下,全文共出现了20个“严”字,可见2005年的土地政策可谓“严”字当头。

　　B低价圈地难

　　今年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。

　　土地有偿使用费实行先缴后分，收回土地使用费征收权，可以遏制开发商。

　　“低价”圈地。以往出现新增建设用地土地有偿使用费越权减免、应缴未缴等问题的漏洞主要出在缴费方式上，中央和地方“两条线”，各缴各的，互不摸底，投机取巧者很容易瞒天过海，而现在将中央和地方的新增建设用地土地有偿使用费合在一起，就地足额缴齐了再划分，这样一来，想将地方的那部分拖着不交也不行了。

　　点评：土地成本占到开发成本的四分之一到三分之一，这项法规实际是抬高了房地产开发的门槛，没有资金实力或靠投机取巧的企业将会逐渐退出市场。

　　C房屋契税不代征

　　今年1月1日起，房屋契税不再由国土资源部门代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

　　点评：购房者在办理房地产权证时，直接到地税部门缴纳契税。可以看到政府部门规范房地产交易的决心和力度，同时也体现对广大消费者的务实关心。

　　D房贷月供还款开始增加

　　从今年1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从今年1月1日月供还款将有所增加。

　　加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年(含)以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.同时根据个人贷款的有关合同约定，从10月29日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从2005年1月1日起上调利率。

　　央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2%。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元。

　　点评：加息以后，按揭贷款会多付，加上对进一步加息的预期，购房者可能要重新规划购房计划。