编者按：9月22日，本刊刊登了本刊采写的《山东日照市经济适用住房市场化运作模式的调查》和理论文章《经济适用房政策要进行制度创新》两篇文章，介绍了日照市从“暗补到明补”的做法，探讨了经济适用房实行“从补砖头”改变为“补人头”改革的意义。文章发表后，日照市向有关部门汇报了情况，得到了肯定。同时，我们也收到一些来稿，讨论日照经验。为更深入探讨经济适用房改革的方式、方法，为完善经济适用房制度出谋献策，特将部分反馈文章刊登如下，并欢迎各方面专家继续发表意见。

目前经济适用房运作模式，成为理论界争论的焦点，政府运作的难点，居民议论的热点。为什么会导致这样的结果？其原因是，当初设想这种模式时过分地理想化了，忽略了在市场经济条件下的利益驱动效应。因此，在实践运作中暴露出种种弊端。

从理论上讲，原有的经济适用房运作模式存在五大缺陷。

理论缺陷

在市场经济条件下，尤其是我国加入WTO之后，逐步向市场经济国家过渡的时期，在房地产市场上，经济适用房仍然实行土地无偿划拨的形式，导致土地市场上的双轨制；经济适用房的价格限制，又导致房地产市场上价格的“双轨制”,这有违市场经济条件下的基本运行原则，阻碍了与国际市场的接轨。改革开放已经20多年，仍然实行“双轨制”，于理于情都说不通，缺乏理论支撑。日照市经济适用房制度改革，找到了理论支撑点，使“普遍商品房”有了生命力，改变了住房建设的结构性扭曲。

补贴目标抽象的缺陷

我国原有设计的三种住宅建设形式：即富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，低收入者使用廉租房。根据资料显示，我国的“富人”大约占总人口的20％左右，而这些人占国内储蓄总额的65％以上，这些人大都有豪宅或两套以上住宅，他们购大套型经济适用房是为投资和投机。商品房价格的无限上涨，与这部分人炒作关系密切。所谓中低收入者约占80％左右，真正靠吃政府补贴来维持生存的人口估计在城市超不过5％，这些人应是廉租房的使用者。确定中低收入者这么大的补贴面，如何实现住房的社会化和商品化目标？这种抽象的概率，是经济适用房运作混乱的根本原因，也就使得地方政府难以运作。必然导致不正之风和寻租行为的泛滥。

由此可见，补贴目标必须缩小，定位要准确。日照市的经济适用房改革不仅解决了补贴目标问题（低收入），还科学确定了补贴的标准。

模式内在的缺陷

目前经济适用房运作模式，是政府低价征收农民土地，减免24种税费后，无偿划拨给开发公司运作（开发建设与销售），名义上限定开发利润，实际无控制手段。这种“补砖头”的模式本身就存在致命的缺陷，在准确定位和降低管理成本之间难以兼顾。因为，开发商是以获取最大利润为出发点的，怎么能指望房地产开发公司去不折不扣地去执行政府为民服务的功能？其实开发商不是在成本上做手脚，就是在套用面积上无限做大，在销售上就更不会把握《条例》标准，几次修改《条例》都收效甚微就说明这点。经济适用房这种运作模式如果固化，其附带的种种弊端，将永远不能加以消除，必须进行制度改革才有出路。在这一点上，日照市进行了非常有价值的实践探索，并取得各方都满意的成果。

肢解市场体系的缺陷

房地产市场是由商品房市场、二手房市场和租赁市场组成的市场体系。由于经济适用房这种“准商品”的存在，它就肢解了土地招拍挂市场和价格市场的统一性和完整性；由于“双轨制”的存在，又激发了人们投机心理的膨胀，因此就出现了北京人几天几夜排队购买“经济适用房号”的现象，甚至一个号可炒到1万元或几万元，这种现象正常吗？这还能称得上是市场经济吗？北京近些年来建了几十个经济适用房小区，每年平均也建200万平方米以上，如果按人均居住面积8平方米以下的困难户计算，北京常住的户籍人口全部解决还有富余，但仔细调查一下，又有多少真正的低收入者购买了经济适用房？像回龙观、望京这样的大型经济适用房小区，至少有40％以上被“富人”、投资者、外地人购走。这怎么能实现住房的“社会化、商品化”的改革目标，又怎样建立公平、公正、公开的房地产市场体系？日照市的经济适用房改革，就实现了房地产市场的统一性和完整性，不仅促进了二手房和租赁市场的发展，还使政府摆脱了难点，群众得到了实惠，市场得到了完善。

产权模糊的缺陷

产权清晰是市场经济健康运作的基础，产权关系明确是市场运作的核心，产权关系不明确就会导致市场混乱，社会纠纷和矛盾增多，就为创建和谐社会带来困难，也会使国有土地资产大量流失。商品房购买者只购买了70年的土地使用权（笔者两年前曾提出土地使用制度“三个归并”的改革建议，见2004年《中国土地》），而经济适用房却是永久的使用权，上市时只补偿1％的土地补偿金，不仅导致大量国有土地资产的流失，也导致市场运作的不公正、不公平，激起群众的反感。因为“补砖头”不能具体到“人头上”，产权分散难以界定，而日照市改为货币补贴，可直接落到“人头”，这就为建立“共有产权制度”创造了条件。

以上笔者谈的经济适用房运作模式存在的五大制度缺陷，在日照市改革的过程中已解决了四个，只欠建立“共有产权制度”了，如果日照市在现有经济适用房改革的基础上，继续完善，建立“共有产权制度”，其价值和意义就更大，因为他代表着经济适用房的发展方向，具有全国推广的价值。