央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，这个建议一提出，就如在房地产市场投下一枚重磅炸弹，立即引起房地产开发商们的集体性恐慌。同时，建设部对此立即作出反应，召集了若干房地产开发商“论证”一番，并由建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度。理由是：“从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”

其实，对于房地产预售制度取消不取消并不重要，重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源，它引起了房地产市场的哪些问题。如果回答是肯定的，那么我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险？这些风险目前又是谁在承担，这样承担公平不公平？如果不公平，政府应该采取怎样的方式来调整与改进？

地产商“空手套白狼”的暴利源泉

我们知道，房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期的产物。1994年出台的《城市房地产管理法》就对房屋预售制度有相关规定。可以说，在国内房地产市场发展初期，作为给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，原本在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践的经验来说，尽管房屋预售制度推动中国房地产市场的繁荣，同时，也为房地产开发商利用制度之缺陷掠夺社会财富民众财富制造可乘之机。如通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种种行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”。正如央行房地产金融所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。

房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始，就可能通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低下、投资资金少，而且也可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转移给消费者与银行。可以说，对消费者与银行来说，房屋预售制度是一种风险甚高的制度。而且这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，这必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么？就是银行的不良资产，它最后一定会归结到整个社会风险上，最后会归结到整个社会民众都要来承担的风险上。

从已有的研究表明，国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时，统计局数据显示，上海2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30%。2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。

银行与消费者承担风险的不平等游戏

有人说，房地产金融风险与房屋预售制度关系不大，其理由是上面所指的房屋预售制的风险即使是现房销售也会发生。其实，这种观点混淆了一个最基本的经济常识。即如果要现房销售，那么房地产开发商只有具备一定的经济实力，或企业持有一定量的资金才得以经营，否则企业如果没有一定的资金实力，那么这家企业只好退出该市场。也就是说，现房交易房地产企业一开始就得承担房地产开发之风险。但在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把他经营过程中的所有风险转移到他人身上。

据我了解，不少房地产开发商之所以能够“空手套白狼”，就在于他们看上一个房地产项目后，就先通过种种方式募集到资金，甚至于有时借高利贷也在所不惜，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证，该证一办成房屋就准备销售。房屋一销售，银行的钱一流入开发商的手中，开发商就会先把已经借的钱还了。然后，房屋预售款收到还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了，房地产开发商就开始逐渐地提高房价慢慢卖。很简单，在这种房屋预售制度下，房地产开发不仅资金使用的成本十分低，而且是使用银行的资金，不要成本、不承担风险持房待售，房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是我们购房民众所看到所谓期房价格低的幻觉。实际上，如果是现房之交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下，房价多会越卖越低，特别是在房产销售市场竞争激烈的情况下更是如此。

我们知道，企业创办注册时，为什么会强调企业自有资金多少比重的重要性，就在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险极限。一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是像房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是没有办法参与竞争和维持生存的。这就是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款自有资金必须达到35%比重要求的关键所在。但是房屋预售制度则改变了这种经济生活中最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。从这个意义上，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。在这意义上来说，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然的。