开发商“价格合谋”的真实动力

有人认为，民众之所以接受房屋预售制度，就在这种制度安排能够增加住房供给，能够让消费者购买到更便宜的房子，因此，民众愿意接受期房预售的风险。但现实生活中的情况并不是这样。因为，在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是土地的获得更是决定这个市场的非竞争性。因为，要进入这个市场获得土地的，或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如房地产开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平，而且也是房价持高不下的根本。正如上面所指出的，房屋预售制度则为这种房地产开发商价格合谋创造先天的条件。即房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷他处的资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高，房地产泡沫吹大，房地产市场风险也就越来越高了。所以说，那种说房地产金融与房屋预售制度关系不大是根本不成立的臆想。

风险分担机制的严重缺失

显然，对国内房屋预售制度来说，取消不取消并不是最为重要的事情，重要的是这种制度存在着巨大的风险。如果取消这种制度，那么这些风险可以规避。这就是央行建议的理由。如果不取消，一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。面对着这巨大的风险，既不能全由购房消费者来承担，也不能全由银行来承担(而银行承担最后也得由全体民众来承担)，而是由整个当事人大家一起来承担。但是就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。因为，1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物，那时，国内的房地产市场仅开始，住房制度货币化的改革还没有实行，因此，不管这种住房预售制度是否取消，但有一点应该十分明确，就是该规则是当时的经济条件和经济环境的产物，现实的经济发展状况和经济发展水平已经突飞猛进了，也就是说，即使住房预售制度不取消，也得对该法进行修改与完善。因此，就目前的情况而言，不是取消不取消住房预售制度的问题，而是要检讨这种制度有哪些问题，导致了房地产市场哪些风险，而这些风险又是谁在承担。如果不把这些事情、这种状况研究清楚，而是一味地来推行这种制度，那么就可能让这个市场中的当事人，一些人的利益受到掠夺与侵害，而另一些人则容易获得暴利。

对于市场的一般消费者来说，在房地产市场他们天然处于弱势，面对期房的风险政府就有责任及义务来帮助他们规避风险、减少房地产开发违约之损失。比如一是房地产市场严格的市场准入制度，只有有资质的企业才能进入这个市场。而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用住房预售制度的，政府法律对此有严格的限制；二是对房地产开发企业严格的信用审查，就是要对企业的财务状况、信用状况进行审查，看看它们以往采用住房预售制度有没有违法违规，有没有不讲信用的地方，有没有利用住房预售制度来欺骗消费者的情况，如果有，这样的企业也不可能进入住房预售市场的；三是政府部门对房地产市场进行严格的监管。从事前、事中、事后都有严格监管。只有这样才能保证住房预售制度很好地履行，才能够真正地保护房地产市场最为弱势的购房消费者的利益。但就目前所发生的一系列住房购买者的利益受到侵犯的事件来看，国内在这些方面的制度安排而且缺乏相当不完善。

住房预售制度也并非是什么国际惯例。在美国，基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲即使有些国家有住房预售制度，也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。

但是即使是这样，这些房地产公司房屋预售也不是像我国现在一预售就把整个房地产开发的风险转移到购房者及银行，而是凡愿购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况有力监督。但是，这些东西在中国完全缺乏。