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需要关注的是，在融资监管方面，相比于中资企业，现行政策对外资企业举借外债的管理较为宽松：外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而且只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。
很显然，外资通过外债等非FDI方式进入房地产，其行踪隐蔽难测。不过，其大体运作手法仍可以细分为三类。
第一类是部分活跃的中资房地产公司，通过境外上市，引入境外资本。具体代表性的企业包括上海世茂集团、仲盛集团、北京鹏润投资、广东合生创展、江苏南都等；还有一些由境外中资企业控股的外商投资企业，比如中海房地产、招商地产控股、华润置地、中远房地产等。
第二类是通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，这个方法不仅使企业迅速建立了方便快捷的国际融资渠道，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会。
第三类是把境内企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人等。
目前利用非FDI类型的外债已经成为房地产开发企业的一种时髦融资渠道。例如胡润2004百富榜中，近半数房地产富豪在控制境内某房地产公司的同时，都至少控制着一家境外上市公司。而“2004年中国100位地产领袖”的排行榜前20位人士中，仅有4位掌控的境内公司没有外资控股背景。
小结：
按照以上分类，我们初步的统计结果显示：扣除渠道二所涉及的外国直接投资之外，房地产企业利用的外债等形式的外资在2003年约为54亿美元，在2004年，已经爆涨至80亿美元左右。
总结：
通过累加上述三种渠道中外资进入中国房地产市场的规模，在不区分外资进入房地产的开发还是销售环节，并对三种渠道的重叠交错进行适当调整后，我们初步估测2004年进入到中国房地产行业的外资规模大约在220亿美元左右，以此计算，外资在中国房地产行业的资金供给占比，估计在15%~18％之间。
事实上，这种估测方式同时也存在一系列缺陷。
缺陷一，以房地产业的外商直接投资和外债净流入来衡量外资流入房地产开发市场的规模。直接根据国际收支申报中的外商直接投资和外债数据，只能测算当年可用于房地产开发的新增外资规模，并不等于房地产行业中实际的存量外资规模。
缺陷二，以一定比例的个人净结汇来衡量外资流入房地产销售市场的规模，由于个人结汇量大，又难以事先甄别结汇后人民币资金的具体使用目的，因此仅凭结汇推算进入房地产销售环节的资金是不够严谨的。
缺陷三，运用国际收支申报和银行结售汇等公开统计数据，不能反映公开数据之外的游离部分，而且，通过国际收支申报和银行结售汇统计，只能测算出外资流入房地产的自有资金规模，不能反映相关的借入外资规模。
缺陷四，该方法不能反映房地产项目的高财务杠杆特征。
缺陷五，该方法不能反映房地产市场资金杠杆使用和分期使用的一般规律。
缘于上述第一种估测方式的诸多缺陷，我们有必要使用第二种估测方法。
估测方式二：通过分析房地产开发企业的资产负债状况，以放大了的资金杠杆来估测外资进入中国房地产的规模。该估测方式分为三个步骤。
步骤一：界定外资进入房地产行业的基本计算公式。
基本公式可以用以下三个来概括：
外资流入房地产资产的规模＝外资流入房地产开发市场的规模＋外资流入房地产销售市场的规模
外资流入房地产开发市场的规模＝外资利用房地产开发贷款的规模/外资的资产负债率
外资流入房地产销售市场的规模＝外资利用住宅按揭贷款的规模/外资的资产负债率
步骤二：界定基本公式中的计算指标和给出基本假定。
首先，对全口径房地产开发贷款规模的处理，可以从央行公布的数据进行累加，即房地产开发贷款规模＝住房开发贷款＋房地产开发企业流动资金贷款＋地产开发贷款和商业用房贷款。
其次，对资产负债率的处理。一是根据人民银行《中国房地产金融报告》测算，在房地产开发中，企业使用银行贷款的比重不低于60%。鉴于外资企业使用境内中资银行贷款的比重较低，故假定其房地产开发环节的资产负债率为50%。二是现行政策规定，个人住房贷款的最低首付比例为30%。考虑到外资购房时自有资本的比例会高些，故假定外资房地产销售环节中的资产负债率为40%。三是境外基金购房，由于其在境内没有经营实体，不可能在境内获得贷款，其首付比例应为100%，故假定其资产负债率为1。
再者，对流入房地产中的非直接投资外债资金的处理，由于难于甄别外债资金的流向，我们假定所有的房地产行业非直接投资类外债都是借给了外资机构。
最后，要甄别境内中外资银行的贷款对象，是中资房地产开发企业还是外资房地产开发企业是十分困难的，因此我们不得不简化处理：假定境内外资银行发放的所有人民币贷款都给予外资房地产开发企业，并且假定2003年以来中资金融机构房地产贷款中大约有15%流向外资机构。
步骤三：修正后的外资规模测算公式。
由基本公式转变为下列公式：
外资流入房地产资产的规模＝外资流入房地产开发市场的规模＋外资流入房地产销售市场的规模
外资流向房地产开发市场的规模＝（境内中资银行的房地产开发贷款规模×15％）/房地产开发环节的资产负债率＋（境内外资银行的房地产开发贷款＋房地产非直接投资外债）/房地产开发环节的资产负债率。 |
