外资流向房地产销售市场的规模＝（境内中资银行的按揭贷款×15％＋境内外资银行的按揭贷款）/房地产销售环节的资产负债率＋境外流入的购房基金。

    经过上述三个步骤之后，我们得到了以第二种方式估测的外资规模，其初步结果大致如下：第一，2003和2004年，外资流入房地产的总规模分别约为2450亿和1900亿元人民币，分别占全国房地产开发和销售总额的13.5%和8.1%。第二，2003年和2004年，外资在房地产开发市场规模分别为1100亿和670亿元人民币，占比分别为11.3%和5.1%；在房地产销售市场的规模分别为1350亿和1230亿元人民币，占比分别为15.4%和11.9%。第三，估计目前外资流入房地产的比重上升到15.8%，其中，在房地产开发和销售市场占比分别为11.2%和22.6%。

    总结：
    第二种估测方法显示，外资在房地产市场上的规模不大。2003年~2005年一季度，外资在开发环节的比重不超过15%，在销售环节的比重不超过25%。
    需要指出的是，第二种外资进入中国房地产行业的估测方法和结论仍然存在着一系列可以斟酌的细节。
    第一， 我们的计算公式和假设中，对杠杆的计算和假设十分粗略，尽管依据抽样数据对最终估测结果进行了一定的修正，但并不能掩盖这种估测十分粗略的缺陷。
    第二， 测算结果显示2004年进入房地产行业的外资竟然较2003年有所缩减，尽管这种估测和中国利用外资在过去18个月低迷不前相符合，但和人们对房地产行业2004年急剧膨胀定势看法不一致，有待进一步斟酌。
第三， 第二种估测方式仅仅是总量估测，并不能显示外资在中国房地产区域市场的严重不均衡性，例如过去18个月，在购买上海单价1.1万元/平方米以上新建商品住房的面积和金额中，外资具有重要作用，而在内地，外资出没于房地产的情况就较为鲜见。
    第四， 估测结果显示出，其实外资对内资的替代效应并不明显。理论上，房地产宏观调控政策抑制了国内资金的流入，客观上为外资替代内资流向房地产市场创造了条件，但是我们的测算显示，外资进入房地产开发和销售环节的资金增速，并不高于国内相应投资的增速。

    结论：
    一、对上述两种估测结果进行总结之后，使得我们倾向于认为，如果不区分中国房地产开发和销售市场，外资在中国房地产开发和销售的总资金占比，大体也不会超过20％。这虽然大大超出了仅仅通过FDI测算的外资介入房地产行业的规模，但毕竟显示出，过去4年中国房地产行业的“黄金时期”，主要是内资推动而非外资的兴风作浪；因此如果该行业有了长足发展，内资是主要贡献者；如果该行业有了泡沫化趋势，内资也是主要作祟者。

    二、从案例总结的角度来看，一些外资在中国房地产行业的活动已经相当活跃，其中最重要的案例包括：1、新加坡凯德置地2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元，主要集中于北京、上海、深圳；2、摩根斯坦利公司2004年投资于中国房地产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海；3、瑞安地产：2004年投资于中国房地产的资金估计不少于45亿元，主要集中于上海；4、荷兰ING集团2004年投资于中国房地产的资金估计不少于35亿元，主要集中在上海和北京；5、新加坡GIC：2004年投资于中国房地产的资金不少于15亿元，主要集中在上海和北京。因此，即便在宏观调控的北京下，外资进入中国房地产行业的兴趣也在日渐浓烈。
    我们因此倾向于认为，目前外资处于进入中国房地产的尝试期，其面临的最大不确定性并非不看好行业前景，而在于对高度不确定性的宏观政策和行业政策，因之，目前它们仍持观望和等待姿态。

    三、从外资对房地产行业的准入政策来看，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家。国际货币基金组织IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示：187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产有各种限制，例如在俄罗斯，除一些特别的例外情况之外，跨境不动产交易需要得到中央银行的事先批准。在澳大利亚，非居民取得房产和宅地需要报批；自用房地产需要在离开后12个月内立即出售；投资或开发非自用房地产5000万澳元以上需报批。在韩国和泰国，非居民投资房地产均需向中央银行报备。
    各国对房地产行业设置程度不一的准入限制，主要出自一国土地资源的稀缺性、公共利益和军事安全，以及限制非居民大资金炒作三大理由。中国改革开放26年来，对待外资政策具有相当强的连续性，因此未来中国对外资进入房地产行业采取实质性限制政策的可能性并不是太大。
    由是观之，外资投资于中国房地产行业的高潮，以及房地产行业的整体洗牌仍在酝酿中，目前还远远没有揭开精彩纷呈的一章。