房地产能否被作为一个支柱型产业，尽管存在质疑，但至少从现实来看，房地产对经济增长的拉动很大，这是毫无疑问的。但中国的房地产增长存在问题。如果没有问题，中央就不会连续出台三个调控措施。从2003年的土地调控开始,今年已是第四个年头，我认为一个产业能够出三个政策，甚至有可能出第四个，这就说明房地产问题确实牵涉到国民经济发展的全局。但目前这个问题所能造成的影响以及可能带来的后果，很多人都没能充分意识到。

短期而言，信贷投放过快很大一部分原因就是源于房地产信贷投放过多。去年一季度房地产信贷增长只有12.1％，今年一季度却达到48.5％，这说明房地产投资增长非常快。从这点来看，2006年就不是一个调整的态势。不仅如此，去年调控之后长三角地区本已显现出不错的调整走势，但今年北京、广州以及深圳的房价上涨势头几乎可以与调控前的上海媲美。房地产问题显然是更严重了——原来只有一个过热中心，现在变成了三个，假如形成一种合力，中国的宏观经济就更难以驾驭。

长期来看，房地产过度发展会对经济增长产生三个挤出效应。第一是房地产投资持续增长过快，会对其他行业，对将要形成创造性竞争力的行业形成一种挤压。改革开放头20年，我们最大的收获是创造了劳动密集型产业的国际竞争力。今天的出口增长与这种竞争力有很大关系。但下一步增长我们将要依靠什么？在前期抉择的时候，曾有观点认为房地产是消费增长的热点，需要把它作为一个支柱型产业。但我认为把经济增长的砝码过度押在房地产上是有风险的。中国未来的主要任务是工业化和城市化。工业化就是要创造资本技术密集型优势，只有这样才能在未来形成中国工业的竞争优势。

但房地产如此暴利，资金与人才都在大量流入，这意味着很多资源无法流入到那些需要加强竞争力的行业，挤出效应就这样产生了。目前已出现这样的现象：很多优秀的企业家开始不做制造业，不做优势产业，却都转向房地产，这是挤出效应的另一种体现。

第二个挤出效应是高房价将会抑制中国的城市化进程。近年来的房价过快上涨，并不是由于城市化步伐加快了，因为城市人口并没有增加很多。所谓城市化是指一些农村劳动力转变为城市人，最后转变成一个消费者。但这么高的房价连城市里很多中低收入阶层都承受不起，更何况是农民。因此要加快城市化，要解决“三农”问题，一个很重要的方法就是要尽可能压低城市房价的上涨速度，这样才能加速城市化进程。

第三个挤出效应就是对其他消费的影响。房地产假如作为一个分期付款式的消费品，而我们收入是既定的，那么在房价被高估的情况下，任何人买了房就意味着未来贷款都是多支出的，这部分的多支出就意味着其他消费要少支出。因此会出现这样一种现象——目前房价很高，国内的CPI却很低。因为人们不可能既增加房价上的支出，同时又增加其他非房价的支出。特别是教育以及医疗费用在同步增加，这实际上都会产生一种挤出效应，这种效应会带来长期的消费不足。

假如目前国内的经济增长速度放慢到8％，消费不足的问题就会显现。一旦经济增长幅度下降，收入增长有所波动，高房价对消费的挤出效应就会越明显。

所以就上述三个方面而言，房地产过高过快的增长必须得到调整。三次宏观调控也是立足于一个长远的视角而提出的。

（作者系发改委经济研究所经济形势研究室主任，本文依据其在“上海国际地产大会”上的演讲整理）