近年来随着内地市场各路诸侯的竞逐，竞争形势日趋激烈，深圳地产商越来越感受到了巨大的压力。
    比如过去一些深圳房地产企业做内地市场，照搬一些深圳现成项目就能吸引买家，但近两年深圳"样板房"的功能已在大大弱化。"对做外地市场的深圳地产商来说，现在到了好好研究市场规律的时候了"，德思勤总经理龙固新如是说。他同时建议深圳地产商联合起来，以整体包装的形式进入某一城市，在竞争中加强合作，以竞合达致共赢。至祥策划总经理周玮对此深有同感，她指出，在异地发展，深圳同行必须注重资源共享，从而形成鲜明的深圳特色、深圳观念、深圳打法。
    就目前来看，北伐真正成功的深圳房地产企业不过还是只有屈指可数的几家。原因就是水土难服的问题。国内房地产界有"炒概念数北京，看细活去上海，讲创新在深圳，论全面到广州"的说法，勾画出了不同地域房地产商各具特色的经营风格。譬如结合地域特点来看，从深圳到北京、上海、成都、武汉，虽然表面上看都是从大城市到大城市，但无论房屋土建、户型设计、环境规划，还是细分消费群体，都是各有讲究的。
    如与深圳相比，北方城市所处纬度较高，气候也较寒冷，因而相应的地基处理方式也不同，对防冻剂的要求就更高，采暖费、土地建安费也较高；北京商品房高端产品需求量全国最大，因而房价全国最高，外来移民成分也远比深圳复杂，目标群体不易清晰区分。在住宅产品设计方面，北方比南方更重视朝向问题，深圳的楼盘可通过景观设计弥补朝向不足增加亮点，但这种做法在北方就不太管用；在产品上市推广方面，北京媒介多，因此购楼客户的市场敏感程度稍弱，需要较长的缓冲期。不像深圳很集中，就一个报业集团，在报纸上多做几次广告就会有成效。在购房习惯方面，许多上海人购房拍板前要看楼十几次、几十次┅┅而深圳人买房平均看几次就拍板了。
    当然，深圳房地产企业近年来在致力解决北上水土不服的问题。如和当地大型品牌地产企业联姻，即深圳地产企业活力＋市场化＋当地成熟的市场，这样的整合模式产生的产品更具市场竞争力。以前一度风行的凭深圳经验"千里走单骑"打拼市场，已逐渐淡出市场。典型的案例有华侨城控股公司、华侨城房地产与北京世纪城房地产开发公司、北京南磨房旅游公司签约成立北京世纪华侨城实业有限公司，计划5年内投资20亿元，在北京朝阳区建造一个大型旅游主题社区---北京华侨城旅游主题社区。特别是金地之所以在极短的时间内迅速完成北上扩张战略，其上海金地成功运作的经验就包括，与当地名企合作"明星搭档"，整合自有品牌的延伸度和当地名企的亲和力、认知度。
    水土实在难服！这里有一个艰苦的过程。如万科进入北京已近十年，尽管万科城市花园、万科青青家园都取得了不俗的销售业绩，但业内人士认为，万科作为最早进京的实力发展商，在京发展的力度明显不够，给人以"名大于实"的感觉。以2001年为例，北京万科的营业收入在整个集团内部占16.02％，排第三位，而净利润却只占集团的4.68％，在各大城市中排最后一位。就是目前也难说，经过十年的探索和磨合，万科是否已经服了水土。金地副总裁陈长春指出，一个外地发展商在北京市场的发展一般会在四个环节上有比较大的不同：一是在政策环境和政府管制方面，包括对手续、法规的理解，对土地的供应制度和供应条件的理解；二是对当地市场的认识，包括对客户的认识和竞争的认识；三是怎样能在新的员工和组织体系里形成一套成熟高效的运作管理体系、强有力的企业文化，包括价值观系统，组织流程；四是供应链管理。他认为本地企业在这四个环节可能具有一些优势，而外地企业则需要一段时间进行磨合。谙熟北京楼市的本地开发商张宝全在接受媒体采访时曾表示，北京房地产的"水太深"，南方开发商产品精细，但本地化过程将异常艰难。