物业管理费，这个住房人认识不久的“养房钱”让很多人觉得交得不明不白，投诉聚焦七项问题，各界详述观点——

　　许多买了商品房的读者来函，说自己家的电梯晚上12:00就停运，晚了得爬19层楼，既不安全又不方便，并且家里还有老人和孩子，万一夜间生病了，可怎么办？另一位读者说，他所居住的小区这两天向他收取物管费，他没交，原因是物管公司应该向业主定期公布帐目清单，可是物管公司没有做。

　　对于这些问题，一些读者认为，物管公司收了钱，就应该提供服务，而不是管理，要有一个以人为本的服务精神。

　　可是，由于一些物业管理公司管理人员素质问题，管理滞后，引起的投诉也是越来越多，主要集中在物业管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。对于这些纠纷有没有解决的方法以及物管公司的服务到底该达到什么样的水平，本报记者从多个方面做了了解。

　　现在业主对于物业管理投诉较多的问题主要有以下几方面：

　　■电梯夜间停止运营

　　电梯管理是物业管理中的一个重要环节，电梯工作的好坏与安全，直接影响住户的方便和安全。现在北京的高层楼房越来越多，遇到的这种情况也会增多，随着这种情况的发生，纠纷必然会越来越多。

　　再则，作为业主，花钱买了物业管理服务，不但没有得到相应的服务，进出家门还受到了限制，也没有安全感，万一楼上发生火灾怎么办？老人或孩子夜里生病了，电梯又没开该怎么办？晚上加班或有事回来晚了，需要爬楼梯，碰到盗匪怎么办？而且还会影响休息的质量等等诸多问题。

　　■物管公司不公布帐目清单，业主拒交物管费

　　目前投诉的焦点之一就是许多业主认为物管公司收取的费用与服务不成正比。业主交了钱，不知这些钱花在哪儿？

　　还有像物管公司随时增加保安，而且保安的服装频繁更换，这些费用是从哪里支出的？业主对此都有疑虑，认为管理费用花得不明白，业主很有可能认为自己所花的钱并没有真正得到服务。物管公司如果帐目不公开的话，很有可能造成纠纷的产生。

　　对于物管公司的收支帐目，在物业管理公约中有明确规定，物业管理公司应当定期向住户公布收支帐目、物管年度计划和小区管理的重大措施，同时接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　■房子未住却要交物业管理费

　　有许多业主反映，买了房还没有入住，物业管理公司却要求业主交物管费。现在大多数的业主通过按揭方式买房，每个月除了拿出一笔可观的月还款外，还要交付一大笔物管费。再则说了，作为业主，还没有入住，为何却要交这一部分钱？业主认为这样交费不合理。

　　■交了公共维修基金，还要交大中维修费

　　根据北京市的有关规定，购房者买房后，在办理立契过户手续时，需要交付房价款的2%作为公共维修基金，而公共维修基金用途主要是小区内共用部位、共用设施的大、中维修及保养。

　　可是，目前却有许多的物管公司在收取了公共维修基金后，仍向业主收取大、中维修费，显而易见物管公司是在重复收费，并且这笔费用也不低，一套几十万元的房子，需要1到2万元。这些费用对于工薪家庭来讲，是一笔不小的数目。

　　■开发商有承诺，物管公司没有履行

　　一些购房者在买房时，开发商承诺24小时热水或24小时电梯等服务，结果在业主入住后，物管公司却不提供这些服务。业主投诉时，物管公司却推说是开发商的责任，而开发商却认为这应该是物管公司的事，应该由物管公司负责，双方互相推卸责任，必然会造成混沌不清、各项举措难以进行的局面，消费者的权益得不到保障。

　　■物管公司用停水停电进行管制

　　现在物业管理纠纷此起彼伏，有些业主认为物管公司服务不到位，拒交物管费。那么，作为物管公司该怎么办呢？有些物管公司不运用正当的手段解决问题，而是通过一些不合理的措施，比如通过停水停电来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，而且还侵犯了消费者的权益。

　　■物管费用过高

　　目前物业管理费用，购房者普遍认为高了。许多人买了房，每个月除了还上几千元的贷款外，还要交付数百元的物业管理费，而且这个钱是永远交下去的，许多人在买房后感叹“买房容易养房难”。

　　许多业主反映，每个月交付几百元的物管费，却没有享受到多少服务，物管公司也只是站站岗、扫扫地、收收电费。

　政府部门解析应该不应该

　　　对于上述这些问题，记者采访了北京市国土房管局、物管公司以及律师事务所，面对这些问题，各方谈到了目前相应的政策环境、市场行规以及业主的权利等问题。

　　■物管公司应提供24小时电梯服务

　　　政府部门相关负责人认为，物业公司应该提供24小时电梯值班运行服务。早在1996年，市国土房管局就下发了住宅电梯运行的规定，物管公司必须保证在早6时至24时有电梯司机在轿厢，而在24时至早6时，必须有人值班，并且保证随叫随到，并保证电梯层层停。

　　　目前市场上一些商品房，当初开发商在卖房时承诺24小时电梯运营的，就必须履行。但是24小时全天运营会带来许多问题，一是电梯司机安全，另外还有无形中增加费用。所以物管公司要想24小时运营，在24时至早6时没有司机值班的，市技术监督局要求安装摄像等监控系统。开发商如果承诺运营，需要先向市技术监督局提出申请报批，经批准，才可以。

　　■业主个人不能查物管公司账目

　　　　业主拒交物管费要求物管公司公布账目清单，该负责人称这是不应该的。

　　　因为对于业主个人来讲是没有权利要求物管公司对其公布账目。在物业管理的合同中有明确规定，业主有交费的义务，而作为公司应该履行合同，履行为业主服务的义务。

　　　对于物业公司的财务账目的公开，目前分两种情况：一种是高档公寓物管收费办法，即成本+酬金方式。这种情况，物管公司是实报实销的。也就是说，除了物管公司的酬金外，成本费用是多少，由物管公司在年初时提前对物管收支情况作出预算，到年终结算时，如果有盈余，可再转到下一年，成本等开支都是透明的。

　　　这种方式业主可通过业主委员会要求物管公司公布物业成本，物管公司在公布账目收支时，可具体到每一项的详细账目，以及年初的财务预算和年终的财务结算，业主可通过公告的方式知道自己所交钱花在什么地方以及花了多少。如果在平时业主要求查账目的话，可通过业主委员会与物管公司双方协商同意后，才可查账。

　　　另一种是普通住宅的物管收费办法，这是由政府统一定价，实行包干制，不管钱多钱少，公司是自负盈亏的。在这种情况下，物管公司只需向业主公布收支情况，不需公布明细账目，业主没有权利要求业主委员会对物管公司进行查账。

　　■办了入住手续，住不住都要交物管费

　　　关于房子未住却要交物管费，该负责人称这一问题分几种情况。一种是开发商未通知业主办理入住，结果到入住时，却要求业主交付全年的物管费，这是不应该的；另一种是开发商通知业主办理入住手续，那么业主需从办理入住时间起，开始交付物管费，有些业主办理入住手续后，一直没有居住，不交物管费，这也是不应该的。

　　■交了公共维修基金，不用再交大中维修费

　　　物业服务不是私人服务，是公共服务。我们日常所说的物管费主要是为共用部位及公共服务的收费，保安、清洁、绿化、共用部位和共用设施的维修等，都是为整个社区服务的，成本已发生了，业主就应该交付物管费。

　　　有的物管公司收取了公共维修基金后，仍要收取大、中维修费，该负责人认为这是不应该的。因为公共维修基金主要用于大、中维修，所以对于物管公司再次收取算是重复收费，业主可以不交这笔费用。这个规定目前市国土房管局与市物价局正在协商，有望近期出台规定，会给消费者一个明确的说法。

　　■把开发商的口头承诺签在物管公约中

　　　有些开发商在卖房时承诺24小时热水或24小时电梯等服务，在此该负责人提醒业主不要轻信开发商的口头承诺，可通过签订合同约定开发商的责任，如果开发商违约应由其承担责任。另外还可在物业管理公约中约定，不但可以约定承诺的时间，而且可以约定价格。

　　■物管公司没有权利停水停电

　　　物管公司是否有权利停水停电，该负责人称物管公司没有这个权利。由于水、电是由自来水部门以及供电局提供的，并且水、电费的交付与物管费是分开的，物管公司无权拒绝供水供电。再则物管公司也不是供应部门，对于物管公司随便停水停电的，业主可以向有关部门投诉以维护自己的权益。

　　■政府将完善质价相符收费体系

　　　物管费用是否过高，该负责人认为这有两方面的原因。一方面确实有些物管公司存在乱收费的现象；另一方面是业主的心理承受能力较差，由于过去的实物分房制度，物业管理与维护都是由单位来承担，现在走向市场后，有些人是要有个适应的过程。同时，对于将要出台的新物业管理办法，其核心思想是健全和完善质价相符的收费体系，也就是说政府将收费的项目和标准交给业委会和物管公司，由双方协商确定。

物管公司你交费我服务

　　■物管公司应该让电梯24小时运营

　　　电梯运营是否应该24小时，物管公司相关人士认为，物管公司本来是为业主提供服务的，所以对于电梯运营24小时要求无可非议。

　　■物管公司财务具有保密性

　　　业主要求公布财务账目，在客观上是不合法的。其主要原因有：（1）企业作为一级法人，国家对其赋予了权利，财务具有保密性，其中除了税务机关和司法部门可直接查处，审计部门如果要查处的话，可以与公司协商核查外，其他任何自然人没有权利要求企业账目公开。（2）由于业主没有权利要求查账，所以需要通过业委会，并且有第三方（审计部门）的情况下才可查账。（3）作为物管公司，目前存在两种情况，一种是公司承包制，小区实行自负盈亏，业主交多少钱，物管公司就提供多少服务，这种情况是业主掏钱买服务，是一种权利制。另一种方式是酬金制，也叫委托制，业主与物业管理公司通过双方协商，制定业主所交费用，这种情况，物管公司应无条件定期公布账目。

　　■物管费收取从办入住手续后开始

　　　　房子没有住，业主是否该交物管费呢？物管公司方认为应该交，但是交付物管费用的时间应是从办理入住手续后算起。有些业主办理了入住手续后，因为出国或者其他一些原因一直没有入住，但是物业管理是对公共部位的维修与养护，所以，无论业主是否在此居住都要交物业管理费的。

　　■重复收费，政府没有明令禁止

　　　业主已交公共维修基金，是否还要收取大、中维修费，该负责人认为这是应该的。虽然现在都认为这是重复收费，但是由于政府没有出台相应的文件，所以这块收费，物管公司还是可以收取的。

　　■物管公司可以通过停水停电管制

　　　对于物管公司通过停水停电管制，物管公司的负责人认为这是应该的，也是合理的。因为业主与物管公司有合约关系，也就是你交费，我服务；不交费当然不能享受服务。供电局以及自来水部门提供的只是市政设施服务，对于社区内的维修费用以及线路检修等服务都是物管公司提供的，所以对于这些物管公司是有权停水停电的。

　　■物业管理费用还“偏低”

　　　对于物业管理费用是否过高，该负责人认为偏低。一是相对于按揭房每月要花1000至2000元还款，一个月200元左右的物管费提供的生活品质，是完全值得的。另一种是从公司角度出发，目前很多公司处于亏损状态。据调查，在南京、天津物管公司的亏损达100%。

　　　那么，目前处于亏损的企业为什么还要经营物业管理呢？物管公司的负责人说，原因有二：一是为了公共环境的安定，一些大型国有企业贴钱提供服务；二是目前竞争比较激烈，一些物管公司是靠开发商来养活的。

业主权利应得到保障

　　■为了业主，电梯必须24小时运营

　　　对于电梯运营是否应24小时，世联律师事务所的郭玉涛律师认为这是应该的，对于电梯的运营，不应该有时间限制。

　　　从物管公司维修费用这个角度出发是不合理的，应该以人性化服务为出发点的。电梯司机晚上值班不安全，那么作为业主来讲，难道就没有人身安全可言吗？再则目前电梯的技术水平比较高，所以在24时至早6时，没有电梯司机值班也是没关系的。一些物管公司或政府部门找出各种理由，这都是没有把业主的利益放在第一位，不考虑业主的安全造成的。

　　■业主对物管费用的花销有知情权

　　　业主是否有权要求物管公司公布账目呢？郭律师认为目前存在两种情况：一种是国家定价，物管公司有权不公布账目，因为财务账目属于商业秘密，物管公司只要尽到服务就可以了，盈亏也是由自己承担的。另一种是高档住宅的物管收费，是政府指导，由市场定价，物管公司需要定期向业主公布账目，作为消费者应该有知情权，但是对于物管公司可以拒绝单个业主的这种请求。

　　■服务发生了，应该交费

　　　郭律师认为，自办理入住时间起，业主就应该交付物管费，因为不管你是否居住，服务发生了，是客观存在的。

　　■物管公司不应该重复收费

　　　业主交了公共维修基金后，是否需要再交大中维修费呢？郭律师认为，这是不应该的。由于公共维修基金已包括了大中修费用，所以再次收取属于重复收费，业主的权利得不到保障了，物管公司应该取之于民，用之于民。虽然目前北京市尚没有明文规定，但是物管公司最好不要收，等到文件下发了，收取的费用会再次退还给业主的，所以现在收了也是没有用的。

　　■开发商不该把责任转嫁给物管公司

　　　开发商的承诺没有兑现，业主该怎么办？目前一些开发商没有信誉，承诺的事情没有兑现，并且将这些责任转嫁给物管公司是不应该的。

　　　开发商在交房后与物业管理仍然有很大联系，像小区内建设时遗留下来的问题，后进驻的物管公司并不很了解，需要开发商一方协助。

　　　作为业主来讲是无辜的，权益如何得到保障，单靠单个的业主是不行的，所以业主可通过业主委员会来维护自己的权益。再则，需要提醒业主的是，在买房时，最好将这些条约写到合同里，如果是开发商的责任，应由其承担。

　　■物管公司停水停电，侵犯业主利益

　　　物业公司随便停水停电应该吗？郭律师认为这是不合理的。由于业主交付的水电费用与物管费用是分开的，物管公司由于业主没有交付物管费等原因，故意停电停水，是侵犯了业主的权益的，业主可通过向有关部门投诉维护自己的权益。

　　■高档住宅的物管费用比较高

　　　物管收费是否过高，郭律师认为，现在市场上对于高档住宅的费用是比较高，有每平方米8元，甚至十几元的，那么物管公司应提供质价相符的服务，而对于普通住宅小区，物管费用是由政府统一定价。