作为物业管理的直接执行者，物业公司的负责人对这个新兴的行业有着切身的体会，且看下面几家物业公司的见解。

　　走可持续发展之路

　　城建物业赵明绩：随着物业管理的市场化发展，各级政府政策、法规的不断完善和规范，物业公司的成长环境和竞争环

　　境都在不断改变，在这样的环境下
，物业管理企业如何做大做强？

　　根据城建物业公司这些年的发展经验，我认为要走上可持续发展之路，应当做到以下几点：

　　第一，稳固现有、拓展新区，逐步将企业做大。任何一个企业的发展都是由小变大的，只有在稳固现有的基础上，不断拓展新区，逐渐取得规模效益。

　　第二，微利经营、增大投入，为物业后期发展奠定基础。每个物业管理项目都有一定的生命期，在新投入使用的前几年，由于各项设备设施都在保修期内或只需很少的维修费用，物业公司的利润相对较高，但这时的维修维护相当重要，如果不予以重视，将给以后的养护管理带来不可挽回的损失。所以公司在新接手的物业中就必须舍得投入，使各项设备设施得以较好的养护，为物业项目的可持续发展提供保障。

　　另外，物业公司可以考虑试行物业管理薪酬制，这样会更有利于物业公司的长远发展。在发达国家和国内南方大城市中，物业管理多数实行薪酬制，也就是物业管理企业只赚取国家规定和合同中约定的合法利润，其它投入支出都由业主委员会负责支配，这样相对来说更有利于物业项目的长远发展，增高物业企业财务帐目的透明度，减少业主的误会。

　　七方面解决物业管理通病

　　香港英邦物业顾问有限公司蔡青山：在当前的物业管理市场中，业主、物业公司和开发商之间，普遍存在着互不信任、相互对立的现象，而这几乎成了所有居住小区物业管理的通病和难题。

　　如何从根本上解决这些问题，我认为可以从以下七个主要方面：

　　第一，确保物业管理企业的独立性。

　　物业管理是房地产业“产业链”中的一个相对独立的行业。大家知道，房地产业的结构可分为生产环节、流通环节、消费环节。物业管理属于消费环节，是在商品房销售以后进行管理服务。因此，物业管理企业既要和政府部门分开，也要和房地产开发商分开。

　　物业管理企业是受雇于业主（业主委员会）。如果小区的房子一时还未卖完，或者还保有部分公共建筑、公共设施的所有权，那么对开发商和入住居民可一体按“业主”对待。脱钩以后，开发中的遗留问题应由开发商负责，而不应遗留或移交给物业管理企业。不把这些体制关系理清，不进一步实行市场化、社会化，物业管理纠纷就难以根本解决。

　　第二，建立起双向选择的市场竞争机制。

　　要加快物业管理市场化的进程。物业公司通过投标来选择业主；业主（业主委员会）通过公开、公平、公正的招标程序，择优选择自己的好管家。招投标中要防止低价位恶性竞争，避免企业、业主两受害。

　　在激烈的市场竞争中，会加快物业公司的分化组合，通过资产重组，走规模化发展之路。有专家预测：破产与兼并将是今后物业管理市场的主旋律。

　　第三，加强物业管理企业内部管理。这方面主要包括：精简节约，量入为出，精打细算，不搞花架子；成立分工细化的专业劳务公司；建立合理的收费机制。

　　第四，建立物业公司与业主的沟通机制。

　　许多纠纷都是因沟通不够、“信息不对称”而造成的。所以“沟通”工作非常重要，要建立有效的沟通机制。

　　第五，发挥业主委员会的正常作用。作为业主同物业公司之间沟通的桥梁，“业主委员会”对小区的物业管理能否顺利正常进行关系密切。从法律定义上讲，“业主委员会”是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，不是业主就不能成为其成员。

　　第六，严格合同管理。物业管理合同要约应详细、完备、具体、翔实。一旦合同签订，双方都要严格执行。物业公司在签订合同时，切不可因急于竞争而作出难以兑现的过头承诺、大包大揽。而合同上约定的，就要坚决履行。业主也不得因一些意见分歧，而随意解雇物业公司。如需对合同进行增减，应通过合法手续，修改合同或签订补充合同。

　　最后，还应当加强人才的培养。物业管理的投入主要不是资本，而是人才及经验。物业管理公司的实力主要不是资本的实力，而是人才的实力。因此，从业人员的素质是影响物业公司服务水平的最重要的因素。

　　注重日常宣传工作

　　兴电物业胡玉晖：物业公司的宣传工作应该融入在日常工作中去做，业主在工作中会经常向物业公司的员工问一些问题，员工要结合自己的工作和法律法规的要求，做耐心的答复，一天两天，时间长了，无形中就提高了业主对物业管理服务的认识。也可以利用一些时间，提出几个问题，组织业主讨论，在这个过程中，业主对于不明白的问题，可以搞明白了，久而久之，认识水平就提高了。诚然会存在一些不通情达理的业主，但是绝大多数业主是有一定层次和知识的，更何况，随着业主对物业管理的了解，对该行业的认识有了一定的基础。另外，物业公司可以结合自己的服务工作，根据公司的实际情况，采取多种不同的宣传方式。

　　毋庸置疑，物业公司通过长期的宣传，会提高业主对物业管理服务的认识；而业主的认识提高了，又会促进物业管理公司的发展，从而形成一种健康有序的物业管理市场氛围。

　　物业管理热点问题

　　青岛泛海物业管理有限公司李敦清：众所周知，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。具体说来，我认为主要表现在以下几个方面：

　　第一，物业管理收费难的问题。观念意识是造成物业管理收费难的主要因素，另外大多数的物业管理公司跟开发商有着裙带关系，很多看似物业公司和消费者之间的矛盾，实是开发商和消费者之间的矛盾。因此，一旦开发建设出现问题，无论物业公司和开发公司之间有无关系，业主便把责任推到物业公司身上，一旦问题得不到解决，便采用消极的方式来维权———不交物业费，甚至供暖费、水电费等其它费用。

　　第二，收费高、服务差、财务不透明。由于物业公司的市场化程度不高，服务意识不强、管理不规范等弊端，致使物业管理纠纷屡屡发生。有些物业管理公司自定不合理的收费标准，变相收费，所提供的服务与其所收取的费用性价比不符，财务收支不透明，使业主难以接受。同时，由于物业管理是一种服务性行业，属于微利性质，因工资低使从业人员流动性较大，良莠不齐，大部分人没有经过专业培训，服务质量差，给业主带来麻烦和不便，从而引发了业主的不满情绪。

　　不仅如此，现在很多小区，公共收益常常被物业公司私自占有，有的小区随意修改规划，配套设施说变就变，造成业主的自有财产和共有财产都受到侵害，业主意见纷纷。

　　物业管理企业是一个服务型的企业，它需要完善机制去求得企业的生存与发展。所以，青岛的物业小区要从实际情况出发，更好地为业主提供高质量的人性化的服务，满足业主的真正需求和得到业主的理解。

　　物业公司发展三要素

　　海信物业康健伟：诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。物业管理企业的诚信体现在实施物业管理过程中，必须做到“言必行，行必果”，让业主体会到以人为本、细致入微的人性化服务，使业主从内心感受到物业管理的温馨。物业管理的诚信还体现在管理费用真正取之于民、用之于民，使业主对自己所付出的费用看得见，摸得着。物业管理企业把诚信放在首位，同时可唤起业主的诚信，交费才能交得放心。这样不但提高收费率，创造经济效益，而且能促进商品房销售，形成良性循环。

　　扩大规模，开展多种经营，是物业管理企业增收的必经之路。实现规模经营的企业，可大大降低成本，减轻企业和业主及业主使用人的负担。本来物业公司的利润是微薄的，既要提高服务质量，又要保证安全、舒适、优雅、安静的生活环境，没有多种经营收益的保证，又无百分百的收费率，谈何生存发展？开展多种经营，其收益用来补充管理费用的不足，使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，就会在竞争激烈、优胜劣汰的市场竞争中发挥极其重要的作用。

　　市场化运作是物业公司发展趋势。随着物业管理市场的健全和完善，开发商与物业管理企业现存的母子关系必将脱胎换骨，走具有独立法人资格的市场化运作模式是大势所趋。通过招投标形式，由业主委员会选聘物业公司，从而将物业公司真正推向市场。物业管理企业要想谋求发展，必须加强企业的自身建设，变压力为动力，从概念上、操作流程等方面进行深度培训，纳入ISO9002质量管理体系标准认证，是提高企业自身素质、确保服务质量的有效途径。为适应市场化的要求，不断探索适合自身特点的管理制度、管理措施、管理方式、操作流程，不断完善，不断改进，为物业管理企业最终实现社会化、专业化、规范化、市场化、企业化、科学化的经营机制和管理模式创造条件。通过管理创新，塑造企业形象和文化，树立企业品牌，提高专业人员素质，创造经济效益、社会效益和环境效益，既为企业赢得丰厚的利润，又让业主受益匪浅，最终实现双赢目的。