业主和物业公司之间有根本矛盾吗？没有。业主花钱购买服务，物业公司提供公共服务产品获取收益。作为交易双方，谁也不可能完全脱离对方而独立存在。但由于相关法规不完善，此前许多社区的业主和物业公司之间都发生过纠纷。

不过，即将出台的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》有望从根本上改善上述情况。在日前举行的关于《办法》和《标准》的听证会上，有听证代表不禁发出感慨：业主和物业之间没有根本矛盾，双方应该“双赢”。

北京市发改委收费处处长齐佳指出，《办法》和《标准》由市发改委和市建委联合制定。在《办法》和《标准》中规定，经济适用住房小区、危改回迁小区、按房改政策出售的公有住宅区、安居(康居)住宅区适用政府指导价，其他住宅则适用市场调节价。

按照新《标准》，普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米·月，物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务，还可分别另行加收0.10元。根据服务内容、服务范围和服务标准的不同，物业公司可向上浮动10％。经济适用住房物业服务收费基准价标准拟为0.55元/建筑平方米·月。物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务，还可分别另行加收0.05元和0.10元。

价格高？价格低？

对于0.90元/建筑平方米·月的普通住宅物业服务基准价，汇佳律师事务所邱宝昌律师认为，“经济适用房费用是0.55元/建筑平方米·月，普通住宅是0.9元/建筑平方米·月，相差接近一倍，可二者的物业服务的内容与水平却差不多，与价格差距不成正比。

均豪物业管理公司负责人于庆新则表示，0.90元/建筑平方米·月的价格比上海、深圳等地要低很多。与以前比，新标准仅增加了5分钱，这与社会物价水平、市民人均收入的涨幅是不匹配的。他说，如果物业公司亏损或者达不到社会平均利润率水平，物管行业就不能正常发展。在这种情况下，物管企业只能降低服务质量。

北宇物业管理公司负责人刘巧丽认为，《标准》中普通商品房住宅物业服务收费基准价格偏低，无法满足物业管理公司的正常运作。她说，较低的物业收费限制了物业公司和业主双方的利益，这是不可取的。此外，对于获得建设部和北京市优秀小区的物业服务，势必要增加管理和服务的成本，其收费标准也应当可以上浮。

“迫于成本压力，物业公司只能大量招聘外地民工，以降低人力成本。”金罗马物业公司总经理徐北风说，这样的直接后果就是物业服务人员普遍素质偏低。业主和物业公司不应单纯纠缠于价格高低。毕竟，不同价格所对应的服务内容和服务质量也不同。

指导价不应一刀切

北京大学法学院肖江平博士指出，业主和物业公司可以通过博弈产生相对较好的结果，此时双方的利益都可以得到保障。”况且不同小区在不同的时间，所需要的服务也是不一样的，因此不能确定一个通用的标准。”

李志远代表则认为，指导价不能一刀切，远郊区县与城八区的居民收入不同，住宅的价格也相差很大，硬性规定物业服务基准价显然不合适。

来自北京市民政局救灾救济处的丁长利代表和来自海淀区消协的王维安代表均认为，物业收费应充分考虑社区中的低收入人群，不能给他们的日常生活额外增加压力。

已购公房物管费仍需细化

《办法》中规定：按照房改政策出售公有住宅的单位和购买安居(康居)住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。对此，刘巧丽代表认为，原售房单位仍应承担连带责任，同时根据北京市住房制度改革文件，房改房的建筑面积=使用面积×1.33 阳台面积，其建筑面积与原公有住宅产权证登记的面积之间有一定差距，这部分面积由谁来交费应该明确。

过去的直管公房和拆迁安置用房以及自管公房，大部分都按照政策要求进行了房改售房，一方面房屋出售以后失去了租金收入，另一方面按照北京市政策的要求，绿化、电梯、水泵等公共设备设施的费用由售房单位承担，但是对于直管公房和拆迁安置用房的售房单位，各项费用并无资金来源，无力承担。

刘巧丽建议，政府针对这些老旧住宅小区的管理专门制定相应的政策，考虑在职工工资中加入物业管理补贴，让业主既负担得起，同时物业公司也可以良性运转，以保证服务质量和社会的稳定。

首层电梯收费有争议

此前的一项调查显示，首层电梯适当收费问题受到很多业主的关注。有小区首层住户认为，首层住户不用电梯就不该收费。对此，中咨律师事务所王伟律师认为，电梯是小区公共设施的一部分，首层住户也应该承担这部分费用，但考虑到其乘电梯次数的确很少，适当分担一部分费用的做法还是比较合理的。

邱宝昌律师明确指出，电梯费用不能按照每户的面积分摊，应该兼顾户数、家庭人口和楼层来合理分摊。

对于两位律师的意见，于庆新持不同看法。他认为，电梯是业主购房后所共同拥有的，后期的维护费用当然应该共同支付，而不能按照使用频率支付。如果首层以不使用电梯为由拒绝缴费，那么除了顶楼，每一层都可以找到少缴费的理由：因为我比楼上用的少。这样会给物业管理造成很大的混乱。

“物业服务的对象具有公共性和不可分割性。”于庆新说，比如晚间社区道路、楼内照明所产生的电费，有人会说我晚上不出门，为什么也要缴纳电费？其实这是物业服务的特性所决定的，个人的诉求此时难以得到满足。

前期物业监管亟待加强

近年，关于业主和物业公司产生纠纷的报道屡见不鲜，甚至发生流血冲突。究其原因，邱宝昌律师认为，商品住宅小区的前期物业都是开发商聘请的，其中许多是开发商的下属公司。开发商遗留的一些问题，如房屋质量等，业主往往去找物业公司解决问题，导致双方矛盾很多。另外，物业服务的价格、标准、内容都是开发商和物业公司共同商定的，业主并不一定认可这种服务。因此他认为，政府应加强对前期物业的监管力度。

北京易普赛德教育信息咨询公司的刘俐代表说，目前90％的小区没有业主委员会，许多社区居民不具备与物业公司谈判的资格。她建议，社区业主委员会成立之前，政府应先在社区内设立一个物业监察员，负责监督本社区的物业服务水平和质量。

对于各界人士非常关注的社区内停车收费问题，北京市发改委副主任柴晓钟表示，这一问题比较复杂，有关部门未来会出台专项规定，对此加以解决。