“而且，现行的《物业管理条例》可操作性不强，《物业管理委托合同》又不完善，约定的内容不完全、不规范，无法涵盖很多事实。”朝阳区人民法院民二庭庭长马勇认为，这种合同的不确定性，造成物业公司服务的伸缩性很大。同时，物业公司还存在缺乏服务意识并且法律意识淡薄、物业服务人员的素质层次不齐等问题。

　　“根据消协受理的投诉情况来看，业主与物业公司的纠纷责任多在物业公司。”北京市消协副秘书长张明认为，大部分物业公司不想当服务者，而想当管理者。到期限时物业公司只管收费，至于服务是否达标，既没有相应的条款规定，业主也没有相应的监督渠道。

　　“按照现行的《物业管理条例》规定，社区可以成立业主委员会来监督物业公司。”陈旭律师说，但事实却是业主大会召开难，业主委员会成立更难。据了解，北京共有3000多个住宅小区，物业管理企业2458个，截至今年上半年，全市共成立业主大会339个。按照这个比例，绝大多数的小区仍处于物业公司“独霸”的局面。

　　但即便已经成立业主委员的小区，由于业委会没有工作经费，委员无报酬，业委会的主体地位没有明确，使得业委会的工作不能有效的开展。而没有成立业主委员会的小区，业主很难自发地组织起来有效地行使选聘和解聘物业公司的权利，不能对物业公司形成有效的监督和制约，从而导致物业公司无所顾忌。

　　“当然，政府的监管角色非常重要。前不久媒体大量报道的国际友谊花园项目面积缩水一案中，中消协一直参与调解。在与建委等相关政府部门接触时，我们发现这群业主非常不受其欢迎。”中消协一位负责人向记者表示，政府应该站在公共事务管理人的角色上，避免任何有利益倾斜的现象。这是政府的责任。

　　制定物业服务格式合同

　　“物业纠纷之所以是‘顽疾’，是因为物业纠纷一直重复着以前的一些老问题。”王忠法官说，搜集1999年的相关物业纠纷案件研究发现，到今天物业纠纷的焦点还是以前的老问题：物业管理服务不符合业主要求引起的纠纷、物业公司乱收费、财务收支不透明的纠纷、物业占用业主财产、侵害业主共同权益引起的纠纷、业主拒交物业费的纠纷、成立业主委员会引起的纠纷、开发商遗留问题引起的纠纷、业主大会选聘与解聘物业公司引起的纠纷以及业主与业主委员会之间的纠纷等等。

　　而且，物业纠纷牵动的不是一个人，背后是一大群人。一旦发生纠纷，物业公司有选择地起诉个别业主，而对业主最不利的就是举证困难。“我们碰到很多案件，业主认为物业供暖达不到规定温度，因此不交物业费。但是，业主很难拿出证据。”马军法官认为，侵权以及物业公司服务不达标的证据业主很难拿到，所以经常处于败诉的位置。因此，法院也呼吁设立举证倒置的制度。

　　著名法学专家何山表示，现在很多小区难以自治的关键是的业主委员会成立不起来，而且就算成立了也没有主体地位，无法发挥真正的作用。因此，建议把业主委员会与居民委员会结合起来，由居委会指导业委会。目前，北京市海淀区上地西路正在进行这种创新，据说运作形势非常不错。

　　“为了改变物业公司没有服务意识的观念，建议把物业管理公司改为物业服务公司。”北京工商大学法学院院长李仁玉认为，一个公司不具备任何管理业主的资格，因此，根本不应该叫做物业管理公司。

　　同时，为了规范物业公司的服务，打破由物业公司和开发商制定《物业管理委托合同》的不公平现象，专家建议政府把物业公司分为等级制，制定通过专家认可的不同等级的物业服务格式合同。

　　“现在很多物业纠纷中业主败诉的主要原因，是合同规定业主必须交物业费，但没有说明在什么情况下可以不交。所以，物业管理合同是业主败诉的根本原因。而相对于开发商和物业公司，业主在法律和专业知识上处于绝对的弱势，解决物业纠纷首先要从立法上做到公平公正，同时也要在合同约定内容上做到公平公正。以业主的知识很难形成合理的物业管理合同，所以必须依靠政府来制定完善、详细的格式合同。”邱宝昌说，要从根本上解决物业管理纠纷，就必须从立法上、从制度上完善物业管理的模式，体现公平、合理的原则，兼顾双方的利益，实现权利与义务的对等。