每次房博会几乎都是楼市的风向标。在刚刚闭幕的房博会后，购房者和开发商心里究竟在想什么？他们对楼市的基本判断一致吗？开发商究竟是否了解购房者的真实需求？钱江晚报在本次房博会上，特意委托杭州华坤市场研究有限公司对开发商和购房者就同一热点问题进行了调查，籍此了解买卖双方的真实心态。

　　调查研究：杭州华坤市场研究有限公司

　　样本筛选条件：房地产开发企业的销售部/营销部经理、营销总监及老总；未来一年内在杭州有购房需求的购房决策者

　　抽样方式：深度访谈(开发商)＋随机抽样(购房者)

　　有效样本：开发商相关人士47位，购房者153位

　　对楼市回暖的看法——

　　开发商乐观，消费者保守

　　-36.2%的开发商认为房博会后楼市就会回暖；

　　-32.2%的购房者认为“说不清”；23.1%则认为在今年年底明年年初。

　　回暖，在一定程度上意味着成交量放大，楼市重新活跃。对杭州楼市何时能回暖的看法上，开发商对楼市的信心明显比购房者要足。其中有接近一成的开发商认为现在形势已经很明显了，楼市已开始回暖；另外，约36%的开发商认为此次房交会之后，楼市就会回暖，而购房者持此观点的只有18%。双方意见比较一致的是认为今年年底或明年年初形势会明朗起来，均有2成左右的开发商和消费者都持这样的看法。

　　对杭州房价的判断上——

　　平稳是基本走势

　　-购房者看跌比开发商看跌多，23.4%的购房者认为总体趋势下跌，但只有2.2%的开发商看跌；

　　-多数开发商和购房者认为房价将平稳。

　　开发商对未来楼市发展趋势有2种主流观点。一是认为杭州整体房价将保持平稳；二是认为不同地段、品质、品牌的楼盘房价将会进一步拉开差距。

　　与此相比，购房者的看法则不太一致，“主涨”与“主跌”者比例基本持平。不过购房者主流观点还是认为未来楼市将以平稳发展为主。总体来说，开发商对房价的预期要比购房者乐观并且意见较为集中、鲜明。

　　为什么认为杭州房价会涨？对于未来杭州楼市看涨的开发商和购房者，其意见差异不大，所不同的是开发商的观点更为集中，即杭州作为国际性的旅游都市，对周边地区人群的巨大吸引力；杭州房子的需求非常旺盛；杭州现有城市发展规划远景好。

　　23.4%的购房者为什么看跌楼市？通过调查发现，购房者看跌楼市的主要原因有三：受宏观调控影响，楼市价格会下跌；房价超过消费者承受极限，买得起房子的人减少；未来楼盘供应量会增大，开发商竞争激烈。

　　如果楼市整体出现下跌，迹象是什么呢？调查还发现，购房者认为新盘开盘价下调是楼市房价下跌的最明显迹象。

　　哪个板块更有潜力——

　　开发商和购房者相同点较多

　　-按所选择比例大小，开发商看好的板块依次为城北板块、钱江新城板块、市中心板块；

　　-按所选择比例大小，购房者看好的板块依次为滨江沿江板块、市中心板块、钱江新城板块。

　　当问及杭州哪个板块最有潜力这一问题时，钱江新城板块、市中心板块是开发商和购房者共同看好的区域。分歧之处在于：开发商对城北板块比较看好，约有15%的开发商选择了城北；但仅1.4%的购房者选择城北。与此同时，最为购房者看好的是滨江沿江板块，占18.7%；但开发商选择该区域的为10.9%。值得注意的是，有7个板块尽管列入了调查，但因所选择的人数实在太少或没人选择，不具有参考意义而未列入其中。它们分别是：老余杭闲林板块、杭富公路银湖板块、之江度假区板块、休博会板块、萧山新区板块、九堡板块和留下板块。

　　对于为什么看好一些房产板块的原因，开发商认为，主要原因是板块整体规划好和中心地段资源稀缺；其次还有生活配套成熟、交通便利和自然环境好。

　　而购房者看好一些板块的前三个原因是：交通方便，利于生活和工作；自然环境好；板块整体规划好。

　　购房目的是什么——

　　开发商的了解和实际有差距

　　-45.5%的开发商认为现在的购房者主要购房目的为二次置业；而对购房者的调查显示，26.4%的是二次置业，却有45.8%是首次置业。

　　开发商认为目前市场上以二次购房的群体为主，但从购房者的调查看，近一半表现为首次购房；另外，开发商认为投资者的比例非常少，只有2.3%；但在对购房者的调查中，有9%的购房者表示出于投资目的。比较一致的是，有2成左右的开发商和购房者表示购房目的是“为父母/子女购房”。

　　从这一调查看，开发商对目前市场的了解还有失偏颇，如何更好地了解市场并提供相适应的产品仍是开发商需努力的。

　　主力面积需求是多大——

　　大面积需求比开发商想象的要多

　　-购房者对于90平方米左右的房子的需求远大于开发商的想象；

　　-130平方米以上的需求比开发商了解的要多。

　　对于市场主力面积需求的认识，开发商和购房者是比较一致的，都集中在90~120平方米的房子，其中4成的开发商和购房者均集中在100平方米左右的面积需求上。

　　所不同的是，120平方米左右的房子市场需求并没有如开发商想象的那么高；而对于90平方米左右的房子需求量和130平方米以上的房子需求则远远高于开发商的认识。由此可见，未来市场对于面积需求将会进一步呈现两极分化的态势。

　　您了解消费者现在的心态吗——

　　近半购房者表示会延迟购房计划

　　-只有14.6%的开发商认为购房者会延迟购房，但实际上有46.5%的购房者表示要延迟购房计划；

　　-65.2%的开发商认为购房者现在买房主要取决于品牌，但事实上购房者更根据宏观形势来决定买房。

　　在目前形势下，开发商对于购房者心态到底是否了解？从我们的调查看，出入还是比较大的。

　　调查中，表示延迟购房的消费者占半数，为46.5%，这与开发商设想的存在着明显差异，开发商中只有14.6%的比例认为主流人群会延迟购房。相反，开发商认为“宏观调控已经发挥作用，市场潜在需求已经被长时间压制，在房交会后，会加速购房”的比例达到了24.4%，远高于购房者自己表示会加速购房的比例(9.7%)。另外，开发商认为“保持原购房计划不变”的比例也略高于购房者的比例。那么现在购房者作出购房决策，主要依据是什么呢？65.2%的开发商认为购房者的购房决策主要心态为：现在买房一定要买品牌好、配套好的房子。但事实上，购房者的态度没有那么鲜明，对于品牌而言，购房者认为如此之高的房价，怎一个品牌了得？他们在购房决策上还是根据楼市的宏观走势来决定，因此有69.6%的购房者表示楼市还不明朗，观望一段时间再决定。